海外购房却并未由热转冷

新年伊始，人民币兑美元汇率依旧延续着去年的下滑趋势，快速贬值，甚至一度跌破了6.7的关口。人民币贬值造成的直接后果就是海外投资成本的大幅提升，尤其是对于近年红火起来的海外购房热，更是直接增加了买房人兑换美元的成本，无疑是当头一盆冷水。

但奇怪的是，海外购房却并未因此由热转冷。相反，因为人民币的快速贬值，反而凸显了海外资产配置的重要性，不少业内人士都表示海外房产将更加有利于资产保值增值。北京房展会国际部总监魏克飞也证实，海外开发商并没有受到人民币贬值的冲击，仍旧积极参加4月份的北京春季房展，并且，“一带一路”辐射的海外国家有可能成为新的置业热点。

股市汇率双震荡考验海外买房市场

今年开年，人民币汇率就出现了较大幅度的波动，再加上国内股市的连续暴跌，对于有意投资海外房产的买家来说面临着不小的考验。

“去年年底我就接待了一个客户，来澳大利亚看房两次，最后定下了一套，但要签约时却说，‘我那只股票还在跌,能缓一缓吗’，再后来，上周他直接打电话过来说房子不买了,全在股市亏掉了。”在澳大利亚从事房产销售的陈优（化名）告诉记者，他所在的华人地产投资同盟是澳大利亚的一家针对不动产提供服务的公司。虽然来自华语地区的购房人都是他们的客户，但内地购房人始终占据着较大的比例。也正因为如此，陈优的业绩经常会因为国内金融市场打喷嚏而患上“感冒”。陈优坦言，从去年年底开始，就有一些积累的客户，因为股市等各种原因，推迟甚至取消了海外购房的计划。

不仅如此，在国内房地产市场里，除少数一线城市以外，大部分限购城市已经松绑限购,甚至不少城市推出了鼓励购房的政策，这也让一些原本因限购想买海外房产的买家有了更多的选择。

种种不利因素下，近年来兴起的海外购房热似乎有破灭的迹象。然而，记者近日从多个海外置业机构了解到,虽然海外置业市场受到多重因素挑战,但国人“出海”热情不减,有业内人士甚至认为,汇率波动反而将大大推动中国投资者海外购买住宅资产的热情。

汇率波动反而可能促使买家“出海”

人民币兑美元的贬值，虽然拉高了海外置业成本，但凡事都有两面性，不少业内人士认为，这正好突显了海外资产配置的保值与增值效应。

“境外住房价格可能会因此而略有提高。但是,正在考虑海外置业的个人投资者现在有更多的理由到海外投资房地产,以实现资产多元化。”亚豪机构市场总监郭毅表示，货币贬值短期内有提高海外资产价格的作用,因此不利于海外投资。但对于普通人来说，为了防止购买力的隐性下滑，增持美元或购买海外物业又成了行之有效的选择。她预计，投资者对海外住宅投资的兴趣将日益提高，这不只是为了获得回报或租金收益，最主要的还是为了多一种财富保值的途径。

北京房展会国际部总监魏克飞也表示，人民币汇率的这一最新变化,将大大推动中国投资者海外购买住宅资产的热情。他坚持认为今年海外置业的市场空间还会大幅上升。在他看来,尽管国内不少城市已经不再限购,但海外房产依然更具有流通性,因此更具投资价值。

此外，虽然人民币相对美元来说近期贬值明显，但其他国家的货币相对美元也出现了大幅贬值的情况，投资这些国家的海外地产项目，反而会受利于汇率的波动。

近日，澳大利亚开发商皇冠房地产集团就忙着在北京推介旗下的三个豪华公寓项目。首席执行官Iwan Sunito在接受记者提问时表示，一年前澳元兑换美元的比例基本为1:1，但现在的汇率在1:0.69左右。澳元在2015年里大幅贬值，导致投资澳大利亚房产的资金成本明显降低。再加上澳大利亚新房市场签约只需要10%的首付，贷款利率又低，吸引了大量的中国以及东南亚的华人买家。

数据也证实，国内买家对于海外楼市的投资每年都呈现出增长的态势。以澳大利亚为例,据澳大利亚投资审核委员会年度报告,不管是商业地产还是私家住宅,中国买家2013年至2014年间在澳大利亚房地产上投入124亿澳元。在此期间,中国对澳大利亚的总投资为277亿澳元,超越美国的175亿澳元。

“其实个人买家的比例在澳大利亚房地产市场交易中占比仍是很少的，澳大利亚银行对于房地产也有一定的限制，在达到预售前只开放10%的海外投资量。”陈优告诉记者，虽然国内购房人在澳大利亚买房的总量并不多，但每年却都是显著增长的。在陈优帮助下成交的国内买家，都不是为了追求短期的房产增值，许多人都是为了资产保值而进行的全球化配置。

陈优称，即便澳大利亚出台了一些针对海外投资人的限制政策，但这些为了资产配置，抵抗通货膨胀的买房人仍旧想方设法挤进澳大利亚的房地产市场。这也成为在海外置业购房人的缩影。

海外开发商仍旧看好中国市场

不难看出，人民币虽然也在贬值，但由于不少国家的货币相对美元也出现了明显的贬值，导致投资海外地产仍处于火热的势头，海外的开发商们也对挥舞货币的中国买家垂涎三尺。

澳大利亚皇冠房地产集团19日在京展示品牌理念，并向拥有投资实力的中国买家推介公司旗下多个屡获殊荣的五星级住宅项目。首席执行官Iwan Sunito表示，公司在悉尼投资的一个高端住宅公寓项目，在去年10月份开盘当天就售出了80%的公寓，总销售额达3.8亿澳元。这其中有70%的购房人是中国及东南亚的华人，而这些华人中，又有一半以上是内地的富裕阶层。因此他继续看好国内的海外购房需求。并且他预计今年悉尼的房价将会有10%至14%的提升，这将进一步刺激有需求的海外购房人。

除此之外，海外开发商对北京房展会的参与热情也同样有增无减。“今年4月份的春季房展海外部分参展项目又会是爆满。”魏克飞介绍到，从去年年末开始筹划以来，目前已经完成了60%的招商工作，参展项目仍以美国、澳大利亚、加拿大、欧洲等国家和地区的为主，同时，作为新的置业热点，一带一路沿线的国家像马来西亚、泰国、新加坡等也有多个项目参加。

很明显，人民币近期的快速贬值并未影响这些海外开发商对于中国市场的重视。对于如何选择海外项目，魏克飞表示，不同的购房需求有不同的选择，如果注重资产保值升值的话，传统的发达国家如美国、英国、加拿大、澳大利亚等都是更好的选择。而如果是为了移民欧盟，又可以选择一些价格便宜，移民政策较开放的国家如塞浦路斯等；而如果是为了资产配置或是子女上学，马来西亚、新加坡也都是不错的选择。

投资客应谨慎对待 国内开发商的海外楼盘

除了海外开发商涌入国内外，国内有实力的开发企业也纷纷冲向海外投资开发项目。据了解，这些国内开发商的项目最终也都是冲着国内投资者的。

像万科集团在美国的项目,仍以服务海外华人为主,建立海外华人的社区;绿地集团在韩国济州岛的项目,拥有大约2000多套住宅,而其中的70%打算卖给中国人;泛海国际在美国洛杉矶开发的EB-5项目，也是将目标瞄准了国内富裕阶层。

这些熟悉国人购房习惯的开发商无疑更可能引起国内买家的好感，也更容易获得国内购房人的信任。但在一些业内人士看来,这并非就一定是明智的选择。魏克飞就表示,由于国内开发商对海外当地市场和政府规划并不十分了解,开发的海外项目不少存在“水土不服”的现象。

同样，谈起国内开发商大举进入澳大利亚房地产市场，Iwan Sunito也表示，在他看来，不少中国房企在澳大利亚悉尼、墨尔本、黄金海岸等地方拿的土地价格太高了，这种拿地价格澳大利亚的开发企业是不会做的，也没有办法开发。

此外，Iwan Sunito还建议中国的投资客，在选择海外项目时要选择更具价值的房地产项目。像有学校、交通方便、有就业机会、城市核心位置等都是优先考虑的条件。具备这些的项目更容易换手，即便是经济出现疲软下滑，这类的房产也会更加保值。所以他建议初次涉足海外地产的购房人，要谨慎选择黄金海岸这样的旅游度假类房产，这类房子本身只有度假的作用，周围交易资源生活资源又比较匮乏。

如果只是追求资产保值，悉尼等城市中心的公寓更具有投资价值，无论是教育、交通、生活资源都更加丰富，不但升值幅度可能更明显，一旦遇到经济危机，价格也会更加坚挺，而旅游度假项目在经济疲软的时候很可能大幅贬值，甚至无人接手。