海外买房当心已过热区域

“中国购买力”是过去几年不少国家房地产上涨的“幕后推手”之一，但就在最近，一些机构警告，欧洲和澳洲的房子已经被高估，即便在房价相对合理的美国，房地产上升的趋势也会缓和下来。海外买房潮流不可挡，但也许是时候降低期望了。

早在去年10月底，国际著名投资机构瑞士联合银行集团（简称瑞银/UBS）发表了其对全球房价的看法。UBS直指，伦敦房市是欧洲最被高估的市场，也是全球楼市泡沫风险最大的城市，悉尼房价排在被高估的第三位，日本的东京以及加拿大的温哥华也被高估。

伦敦是中国高净值人士最钟爱的投资移民目的地。2014年伦敦房价在境外投资者的推动下大涨11%。眼下，伦敦一套普通房子需要50万英镑，超过多数伦敦人的承受范围。英国权威地产公司第一太平戴维斯预料，伦敦房价增幅将放缓。

在UBS的排行中，悉尼排在伦敦和香港之后，是世界第三被高估的房市。持类似观点的是苏格兰皇家银行。该行2014年不止一次发声，指澳大利亚房地产市场可能面临回调。有意思的是，2014年8月以后，悉尼房价出现了一轮下跌，似乎为UBS的结论作了注解。11月份，悉尼房价下跌1.4%，是五年来最大跌幅。与此同时，悉尼成功拍卖出去的房屋数量也降到三年新低。

亚马逊雨林蝴蝶扇了一下翅膀，就可能给美国得克萨斯州带来一场龙卷风。蝴蝶效应无所不在。中国6月中旬的“股灾”导致“中国需求”锐减，成为悉尼、墨尔本等城市房价下跌的导火索。

另一场“龙卷风”源于2015年8月11日人民币汇率中间价形成机制调整后，人民币几天之内大幅贬值，中国政府收紧外汇管制。一位经常来往于各国金融机构高管的亲身体验是，8月11日前，额度在5万美元以下的海外消费，银行都不会过问，但在此之后，稍大些的消费，银行就会立刻致电询问，如果三次电话未接通，用来换汇消费的银行卡就会被冻结。

不过，即使没有“中国因素”的影响，悉尼和墨尔本的房地产上升趋势也可能会告一段落，至少，升势会有所缓和。

澳洲一个非政府组织去年12月初发表报告称，墨尔本处于空置状态的房屋已占到总量的4.8%，大量房东放弃了房租收入，专注于房产升值收益。这是澳洲房价过去三年持续繁荣的结果。以悉尼为例，截至2015年10月的三年中，悉尼的房屋均价上涨47%至约100万澳元。悉尼房价已超越了伦敦。不过，新的故事已经开始。房产研究机构CoreLogic去年12月初发布的数据显示，澳大利亚八大首府城市中有五个城市的房价下滑，去年11月的所有首府城市价格指数下滑1.5%。

当然，也有投资机构认为，澳洲房价还将上涨，只是涨幅将有所回落。汇丰首席经济学家PaulBloxham认为，2016年悉尼独立屋价格上涨5%-9%，墨尔本和布里斯班将增长4%-8%。相比上述国家，美国房价显得“平易近人”。

无论UBS还是德意志银行均认为，对比上述被高估的城市，即使是美国的纽约，房价都显得更合理。在上一轮经济危机中房价跌幅最高的芝加哥被认为，房价还有上升空间。经济学家预测，2016年美国房价可能上涨约3%，涨幅有所放缓。但对于那些想到美国置业的人来说，如今出手，并不算晚。

尽管房价高企，但中国高净值人士仍然在向全球金融中心集中，纽约、新加坡、伦敦、东京等金融城市依然是中国富裕人士心目中理想的置业目的地。但一些性价比更好、护照含金量高的非传统热门国家，也开始变得走俏。

Jessie是北京某传媒公司的广告总监，2015年10月份，她如往年一样，在欧洲度过了一个愉快的国庆假期。与往年不一样的是，她同时还去看了西班牙的房子。没错，她的确有意在西班牙购买一套房子。她在北京已经拥有两套房子，她的财富因此而迅速升值。如今，一贯注重生活品质的她，正打算在未来某个时候“逃离北京的雾霾”，到国外定居，葡萄牙、西班牙等移民便捷、购房便能获得身份的国家被她列入候选清单。

在西班牙，投资50万欧元就可以移民。这项政策吸引了很多中国百万富翁在西班牙买房。华人在西班牙全国各地购买超过1500套住房，已经超过西班牙2014年总共出售房屋量的25%。

2015年11月底发布的《2015汇加移民?胡润中国投资移民白皮书》（以下简称“白皮书”）显示， 2015年“最青睐的移民及全球置业目的地”中，有7个国家新上榜，葡萄牙、西班牙等投资移民时可以投资当地房产的国家赫然在列。另一个新上榜的置业目的地是新兴移民国家，如安提瓜、圣基茨、马耳他等。这些国家在经济、教育、基础设施、生活质量方面还有待提高，之所以吸引中国人，是因为移民门槛低、办理时间短、流程简单便捷、护照含金量高、税收优惠等优势明显，整体性价比非常高。

另一个值得注意的变化，是子女教育成为海外投资最大的驱动力。这或许意味着优质教育资源的国家，未来仍然受到中国人追捧。

《白皮书》显示，子女教育取代分散风险，成为海外投资第一大驱动力，比例为28%，分散风险和投资移民则分别占20%。这就能理解，为什么美国多个城市成为中国人投资置业首选。

来自上海的全职太太Jackey对此有切身体会。2015年7、8月份，她带着10岁的女儿跟着一个 “太太团”去美国旅游一个月。Jackey说，“太太团”主要是某双语学校的家长去美国旅游，实际上就是一次看房之旅。他们都打算，在未来某一个时间，将孩子送到美国留学。美国是全世界教育最发达的国家之一，也是中国学生首选的留学目的地，仅2014－2015学年，留美的中国学生人数就多达30多万人。

上述投资移民调查还表明，地产继续成为最受青睐的海外投资类型，占比36%，且受访者中未来三年打算投资海外地产的比例达到42%。中国购房者海外置业主要目的是自住，占比高达58%，仅27%为了投资。受访者为此平均投入507万。