楚雄州1-10月房地产业发展情况的调查分析

今年以来，由于国家宏观调控政策效果日益显现，全州房地产投资增幅波动较大，据最新统计资料显示，1—10月全州房地产开发投资74.4亿元，同比增长6.1%，但商品房闲置现象突出、企业融资渠道单一，今年全州房地产业发展面临宏观调控和不确定因素增加的严峻挑战。

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资保持增长，但增幅下滑明显。1—10月，全州房地产开发投资74.4亿元，同比增长6.1%，增幅比去年同期回落39.5个百分点。

从投资结构看，住宅投资完成49.0亿元，同比增长12%；非住宅投资完成25.4亿元，同比下降4.1%。

从住宅户型结构看：90平方米及以下住宅投资完成10.1亿元，同比增长25.3%； 144平方米以上住宅投资完成8.7亿元，同比下降23.5%；别墅、高档公寓投资完成6.2亿元，同比下降4.6%。90平方米及以下住宅投资较为平稳，144平方米以上、别墅、高档公寓投资增幅下降，需持续关注。

从非住宅投资看：办公楼完成投资0.02亿元，同比下降81.6%；商业营业用房完成投资17.7亿元，同比增长30.9%；其他投资完成7.5亿元，同比下降37.8%。

（二）房屋施工面积增长。全州房屋施工面积820万平方米，同比增长13.4%。其中，本年新开工面积179.4万平方米，同比下降9.1%，其中，住宅新开工面积131.9万平方米，同比下降7.1%。住宅新开工面积占商品房新开工面积的73.5%，是导致商品房新开工面积下降的主要因素。新开工面积下降，会影响房地产发展后劲不足，不利于房地产持续稳定发展。房屋竣工面积11.4万平方米，同比下降84.3%。

（三）商品房销售情况不理想。1—10月，全州商品房销售面积129.9万平方米，同比下降13.4%。商品房销售额41.9亿元，同比下降15.1%。商品房待售面积29.8万平方米，同比下降0.6%，占本年新开工面积179.4万平方米的16.6%，占本年竣工面积11.4万平方米的2.6倍，库存量较大。初步分析，在限购以及一系列房市调控政策的驱使下，刚性需求已经成为房地产市场消费主力。

（四）房地产投资在规模以上固定资产投资中的占比有所下降。  1—10月，全州规模以上固定资产投资493亿，全州房地产开发投资74.4亿元，占规模以上固定资产投资的15.1%，占比比去年同期下降4.1个百分点。

二、值得关注的问题

（一）大多数房地产企业融资渠道单一。1—10月，全州房地产开发企业本年到位资金73.7亿元，同比增长5.3%。1—10月，国内贷款3.3亿元，同比下降66%，本年资金来源国内贷款所占比重仅为4.4%；企业自筹资金37.3亿元，同比增长16.7%，占比50.6%；其他资金33.1亿元，同比增长16.8%，占比45%。今年以来，房地产企业用于开发项目的国内贷款相继出现下降，如果不尽快拓宽融资渠道，地产商承担的资金风险压力将越来越大。

（二）高资质房地产企业数量偏少。1—10月，全州联网直报的房地产开发企业145家，其中，具备一级开发资质的1家，具备二级开发资质的9家，合计占全部房地产开发企业总数的6.9%；具备三级开发资质的7家，占比为4.8%；具备四级开发资质63家，占比为43.4%；暂定开发资质的65家，占比为44.9%。作为开拓市场的“敲门砖”，企业资质关系到企业的生存和发展，如何帮助企业资质升级值得关注。

（三）地产政策不明，等待观望。目前全国房地产市场普遍呈现量跌价滞，无论是消费端还是供应端产生了一定的观望情绪，少数开发企业在市场急剧降温的情况下或将观望等待，减缓后市的推盘节奏。对于我州房地产投资而言，房地产项目的开发周期都在一年以上，没有十分特殊的情况一般不会中断，因而现在的开发态势和特征会延续以前的趋势，呈现出开发惯性。新开工房屋力度不够，部分房地产企业在拿到地的一年左右都不进行投资，房地产商目前政策形式下都在观望期，规模大的地产项目短期内不会形成。另一方面土地的制约，造成了一个现象就是想投资的没有地，有地的不想投资。但据了解我州大部分开发企业并没有改变原有计划，预计下阶段我州商品房供应节奏不会明显放缓，市场总量较为充足。

三、对策建议

（一）正确把握当前房地产市场形势，保持房地产投资理性增长。今年我州房地产投资波动，从房地产投资的几个先行指标来看，未来一段时间全州房地产业发展面临宏观调控和不确定因素增加的严峻挑战。应正确把握房地产市场形势，考虑把房地产投资的重点引导到结构调整上来，保障我州房地产投资的理性增长。

（二）拓宽房地产企业融资渠道。构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求；大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具；吸引社会资金进入住房开发和保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等等，拓宽房地产企业融资渠道。

（三）加快房地产开发的结构调整。当前房地产开发进入了深度结构调整阶段，也从无序竞争发展到有序竞争，要加快城中适宜地块的开发力度，加快商住房的建设，要选择品牌好、实力强、诚信度高的房地产开发商，提升房地产开发的档次和城市形象，力争通过成功的改造带动周边土地和区域价值的提高，实现城市美化、市民方便、开发商满意的社会效益与经济效益的有效结合。

（四）进一步关注和强化对房地产市场的监测和分析，保持和促进房市平稳健康运行。针对当前楼市出现的一些新变化，要进一步加强对房地产市场运行的监测和分析，要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，着力构建房地产市场健康发展的长效机制。