春城更新改造 如何攻坚谋变

背景

受去年房地产市场深度调整影响，今年昆明城中村改造、旧城改造项目到了攻坚阶段，城中村改造也因为开发商、村民权益博弈到了最为纠结的时候，同时不少城中村改造企业开始面临资金断裂、债权人接手等问题。在市场背景已经发生巨大变化之时，急需新的思路和管理制度来规范城市改造。

话题

3月24日，昆明市城市更新改造工作会议对城市更新改造提出了新的见解和要求，有关部门解读了市政府办公厅日前下发的5个昆明市城市更新改造文件，思考如何健康有序推进昆明城市更新改造、如何规范城中村改造、如何在更新改造过程中保持昆明传统的历史文脉等问题。

有序推进 200个城中村启动拆迁

截至目前，全市共有200个城中村启动拆迁，拆除建（构）筑物3482.7万平方米，514.25万平方米回迁安置房交付使用，安置被拆迁户3.59万户；36户异地搬迁技改企业启动园区新厂建设，13户企业完成新厂主体工程或一期工程，其中8户企业已交储原址土地、搬迁进入新厂生产。随着工作的不断深入，阶段性成效也逐步显现。

城中村改造后，提升了一批环境脏乱差、安全隐患突出的“三旧”区，建成了一批设施齐全、环境优美、交通便捷、管理有序的现代化居住小区，城市形象有了较大提升。在城市更新改造项目中，配套建设了一批学校、幼儿园、社区医院、生鲜超市、环卫设施等，对弥补城市功能、配置公共资源发挥了积极作用。城市基础设施建设、产业项目建设、“四退三还”、“退二进三”、片区改造等多项工作齐头并进，城市空间布局和产业布局发生了较大变化，推动了楼宇经济发展和工业产业入园。进一步破解了城乡二元结构问题，促进了城市全面协调发展，一大批村民变为市民，居住环境、居住条件得到了极大改善。

正视问题 规划设计缺乏前瞻性

随着持续大规模城市更新改造工作的深入推进，以及政策调整、市场变化的影响，城市更新改造工作中一些深层次的矛盾和问题不断显现。如在编制规划方案时，往往把提高容积率作为解决项目开发经济平衡的手段，造成城中村改造项目开发强度普遍偏高，城市整体形象、局部交通承载、公共服务和基础设施配套均受到不同程度影响。在规划建设中，建成的项目多以商业区为核心，未能较好地承载昆明传统的历史人文风貌。

此外，已启动拆迁的200个城中村，还有81个未完成拆除任务。部分群众对拆迁补偿不满意，一些企业在拆迁工作中不注意方式方法，征地拆迁中的矛盾和问题不断显现等。

明确目标 多措并举建设新昆明

昆明市提出，今后城中村改造要做到成熟一个改造一个，改造一个成功一个。在下一步工作中，对于城中村改造项目，未审批的要加强研究，原则上不再审批；批而未动的57个要做深做实前期工作，如果没有完备成熟的操作方案，原则上暂不推进；已经动工的200个要一个一个梳理研究，集中精力破解难题，加快推进速度，争取早日完工；已经动工但因项目方自身原因导致项目推进出现问题的，要严格执行强制退出机制，让有实力的投资者来继续推动项目。

《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》中指出，尚未启动改造的城中村至少必须满足以下条件才能上报批准后再适时启动改造。

首先，要充分做好民意调查，要启动城中村改造必须取得改造范围内90%以上村民或居民同意。其次，拆迁保证金到位70%以上才能启动拆迁。

过去颇有昆明传统气息的宝善街、武成路、龙翔街等老街道，在改造之后，其承载了上百年的城市韵味已荡然无存，留下的只有市民的叹息和追忆。有业内人士指出，目前，昆明市所有已建成的城中村改造项目大多是千篇一律的CBD，既造成竞争压力，也未能较好地承载老城区的传统风貌。

昆明市提出，规划企业应树立精品意识，把“三旧”区打造为高品质的城市社区。应充分考虑和尊重“三旧”区域社会、经济、文化关系的延续性。城市更新改造应注重延续城市历史文脉，挖掘城市文化底蕴，避免“千楼一面”，形成具有昆明特色的城市文化。同时，把城市更新改造与新型业态培育有机结合起来，丰富片区的产业构成，让每一个项目都经得起历史的检验。

记者 张雁群（云南日报）