昆明大观商圈升级转型 四大功能区将全新亮相
市场低迷、利润下降、电商冲击……如今的商贸市场“内忧外患”，急需一场华丽的转型。
在建设世界知名旅游城市的过程中，昆明市打造了一批特色旅游文化商业街区。大观商业城特色街区就是其中之一。
经过前期大量的筹备，12月9日，“大观商业城特色街区暨平安商圈建设”启动仪式举行。未来3年内，这个昆明市曾经的商贸中心，将按照“天天选商不闭市、循序渐进慢转身、协作共赢出特色、市民游客两兼顾”的思路升级转型，以“到大观商业城做小生意”的理念主打“市井集市文化”，重现往日的繁华。
寻出路：“老商业中心”亟待全新承载力
大观商业城始建于1992年，是上世纪90年代昆明最著名的五大商圈之一。商业城分为商业步行区和住宅两部分，其中商业区由11幢建筑构成，有着较为明确的业态分区，分别为商业、商务办公、餐饮、娱乐及综合经营场所等。
1999年，沃尔玛的开业，将大观商业城的繁华推向了高峰。“人挤人，就跟不要钱似的!”住在富春社区的李荣华还记得“全民热逛”的场景。大观商业城负责人谢文非介绍，大观商业城的沃尔玛，是除深圳外，内陆的第一家。在全球沃尔玛商场中创造了收银设备最多、单品最多、供应商最多等十项第一，当年投资，当年收益。
在那以后很长一段时间，大观商业城都是市民首选的商业消费中心。地处市中心黄金宝地，交通便利，除了沃尔玛之外，有肯德基、德克士、五星电器等传统主力店，还有一心堂、东骏大药房等医药商圈，以及经营物美价廉又时尚的小商品的个体商户，周围更有诸多的金融机构、医院等，生活方便，深受市民的喜爱。平日里一天的人流量可达10万多人。
然而，随着南屏街、南亚等商圈的崛起，大观商业城在昆明商圈的位置逐渐下滑。
走进大观商业城，这里还是以衣服、鞋子、帽子等传统百货为主，商铺一个挨着一个，商铺前还有卖手机壳、小饰品等的小摊，挤占了通道，更显得拥挤不堪。“进去一看都是‘淘宝款’，商品档次偏低，购物环境也不好。”学生时代的程荟羽还经常和同学到大观商业城买小饰品，如今也不去了。即便是在其他楼宇中，鞋城、网吧、培训学校、健身房等鱼龙混杂的业态交织在一起，让很多人望而却步。
低端的业态结构，配套设施陈旧，带给顾客的购物体验不佳;其他商圈分流了客源，商户生意大不如前;周边拆迁、学生外迁、龟背建设施工等原因降低了人气;电商对以零售为主的老商业中心的冲击……多种多样的原因，让大观商业城真切地感受到了经济下行的压力。如今，最热闹的时候，大观商业城一天的人流量也仅在6万人左右，降低了40%左右。
“不转型，就必然被市场所淘汰。”谢文非坦言，企业已经到了必须要做出改变的时候。
慢转型：向北京等地学习练好“内功”
一个严峻的问题摆在面前：怎么转型?
2013年起，谢文非带领昆明大观物业有限公司、昆明镁诺商业管理有限公司的相关工作人员，先后到北京秀水街、东华门夜市，上海城隍庙、南京路，杭州清河坊、南宋御街，成都锦里、宽窄巷子考察学习。
这些考察点的共同之处在于，都是在老商业中心的基础上改造的，其管理模式、招商选商的策略，以及升级转型的过程中遇到的问题、解决的方法，都是大观商业城所需要的宝贵经验。而且这几个点建筑风格特色明显，能够充分展示当地的文化特色，与大观商业城打造特色街区融入文化元素的预想不谋而合。
在学习借鉴的过程中，大观商业城坚持“取其精华”的原则，绝不“生搬硬套”。以北京秀水街为例，闭市半年多升级改造，电梯、卫生间、旋转门、外立面全部换新，比肩高端市场，提升购物体验。又通过“换人、换血、换基因”，重新选商，换掉近一半商户，共计400余家，引进了大批自主品牌、原创设计的厂家和产品。
改善基础设施，提升购物体验，是大观商业城首先学习的。今年3月，大观商业城拆除了挤占消防通道的100余家商铺，并增加了消防设备的购置。“这相当于‘自断其臂’，损失租金，还要赔偿商户。”谢文非说。尽管如此，为了提高大观商业城商圈的消防安全，打造一个舒适安全的购物环境，还是那么做了。在解决停车难的问题上，大观商业城一是倡导绿色出行，周围有40多条公交线路，便捷足达;二是拟建立体非机动车停车位，便于主要的消费群体和商户停防机动车;三是在沿线新增100多个临时停车位，加上立体车库500个停车位和产权单位的地下泊位，整个片区可提供1000多个停车位。
与此同时，闭市改造速度快，但市场会进入“休眠期”，恢复很慢。从考察的情况来看，秀水街闭市重新选商，生意大幅下滑。大观商业城选择不闭市、慢转身，对不匹配的店铺，按照各业态租金缴纳节点和租赁合同，进行逐一清退;同时大规模选取符合市场定位的商家，包括原创设计、私人订制、自主品牌等。建立健全商户的管理与退出机制，筛选出优质商户继续经营。
今后，将更加注重对商户的管理。将建立大观商业城的售后服务体系，通过保证金的扣减和切断水、电等惩罚，防止商户售卖假冒、伪劣商品。另外，对恶意转让、哄抬租金等增加商户经营压力的行为明令禁止，要求商户共同维护商圈的形象。
明方向：四大功能区全新亮相
未来，大观商业城特色街区将形成“一纵一环”的全步行街格局。其中纵线是指从西昌路到江城巷，大约800米长，贯穿整个商业区。环线则是指目前商业区环形区域。接下来的3年内，计划投入4000万元打造特色街区，分步骤提升改造四大区域：
区域一为城市舞台和云南著名企业文化展示中心，主要用于政府职能部门举办公益活动;大型企业形象宣传、新品发布;不定期举办商业活动。有1000多平方米，除了100多平米的电子显示屏、舞台以外，还可以设置空飘、彩虹门等，周围的人流量可达到5万多人。不久之前，某品牌的牙膏搭了一个小帐篷，3天就卖了4万多元的牙膏。该区域正在提升改造，在立体车库前将建设半露天的甜品站和咖啡吧，供市民休息。预计整个区域在2016年春节前改造完成。
区域二为步行街，从西昌路到东门舞台。其中，西段为单层，将打造为美食街和零星夜市;东段为双层，将从招商上引导，发展为以旅游商品和云南特产为主的传统商业。所有的店面都要进行重新装修，统一店招店牌，并用腾冲火山石铺设步行街。计划在明年春节后动工，9月之前完工。建成后可容纳400多个商户，加上安保和保洁人员，至少提供上千个就业岗位。
区域三为娱乐区。原本南区小商铺比较多，再加上店外经营，摊位挤占消防通道，存在安全隐患。拆除商铺后腾出约300平方米的空间，拟建成供市民免费游玩的休闲娱乐区。具体建设时间未定。
区域四为北片区为美食小吃夜市，目前有15个24小时营业的小吃摊，后续还将引进每晚8点开市的零星夜市;南片区为云南农特产品区，主要售卖水果、蜂蜜、茶叶、辣椒酱等农特产品。不仅可以满足周边市民的生活需求，品尝到具有地方特色的小吃;还可以满足外地游客的购买云南农特的需求，在市中心逛街吃饭游玩之后，就可以为家人朋友挑选心仪的云南“土货”。
按照计划，四大功能区将在地铁3号线通车之前改造完成投用。届时，市民无论是乘公交、坐地铁、骑车还是开车，到大观商业城都会很方便。
一个延续老大观街市井集市文化，续写商业辉煌的大观商业城，将在不久的将来，成为成为“云南名街”的一张“响亮名片”。
主打三大特色
商品特色：专做“小生意”
做足体验和小吃，把传统商业比重从原来的80%-90%降低到50%左右，特色旅游商品、小吃和夜市等比重调整到50%左右。在商铺、摊位和改造上，大观商业城并未力求“高端”，而是坚持“小而全”的形式，改建小商铺、小摊位，只做“小生意”，与周边的南屏街、西南商圈等区分开来，差异化发展。
建筑特色：融入“市井文化”
曾几何时，老昆明的大观街还能见到肩挑背扛的小贩在叫卖。谢文非认为，大观商业城特色街区的建设，便是从“引摊入市”衍生而来，与老昆明浓厚的“市井集市文化”密不可分。特色街区的改建注重建筑上的感官特色，将对外立面进行改善，从店招店牌、摊位货柜等的设计上融入云南民族文化和老昆明市井集市文化，增加昆明名人雕塑等。
营销特色：线上线下“并驾齐驱”
大观商业城提出“零售+电商”并驾齐驱的现代商贸发展模式。其既具备传统批发、零售商贸交易活动，同时又通过电子商务平台进行远程交易，让市民网上也能逛商业城。目前，专属App的建设正在进行中，已启动了微信平台推广、扫码有礼等活动，定期发布招商、促销等信息。对掌握微信营销、网络销售的商家，则由商家主动提出申请，视商家取得的效果，给予相应金额的奖励。另外，大观商业城正在筹建wifi系统。今后，市民到大观商业城逛街购物，就可以免费使用wifi上网。