昆明土地出新政：地价太高不卖 “半路抢地”不许

    自去年以来，多个城市开始实行土拍熔断机制，目前昆明也将引进该政策。3月28日，昆明市人民政府出台《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），其中对于创新土地出让政策方面，《意见》针对省市重点招商引资项目和城中村改造项目土地出让提出了2条重要的建议，一是土地出让时可实行熔断机制，土地出让中，报价超过该地块最高限价时，中止出让；二是可实行先报地块规划方案和价格，待方案通过后，方可参与买地。

    《意见》提出，“在省、市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目国有土地出让中可实行熔断机制，土地招拍挂出让中，出让报价超过土地方案确定的出让最高限价时，中止出让，地块出让最高限价由土地委托交易方在土地储备方案及土地交易方案中明确。”

    熔断机制原本是用在股市当中，是指当股指波幅达到规定的熔断点时，交易所为控制风险采取的暂停交易措施，即设置一个熔断价格，使合约买卖报价在一段时间内只能在这一价格范围内交易的机制。用在土地出让上，就是卖家为出让的地块限定最高价，买家只能在这个价格之内报价。也就是说，如果昆明市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目在出让时，交易时买家竞价超过了限定的最高价，便中止地块的交易。

    实际上，自去年以来，国内一线城市及部分二线城市楼市经历了上半年的升温后，楼市趋缓、地王频现、限购限贷、杠杆风险等成为房地产业的热点问题。地王频现成了去年上半年全国房地产市场的一大特征，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”。高地价的频现，也导致了苏州、南京、郑州、成都等多个城市开始施行土拍熔断机制。

    南京2016年8月份出台新规，土拍全部实行网上交易，地价达到最高限价的90%时必须现房销售；达到最高限价后仍有2家或以上则停止网上竞价，改为现场摇号，“熔断”宣告结束。

    北京的土拍则是先限房价再竞地价、然后竞自持比例、最后竞建设方案。2016年11月16日，北京土地市场也出让了两宗“限价”住宅用地，触及最高限制地价后，竞报自持商品住房面积比例，同样也顶到了100%的天花板，随后转入建设方案投报环节。

    郑州土拍的新办法则是分区域，到达150%的熔断点之后，部分区域是竞房价，房价最低的拿。还有部分区域是在熔断价至溢价200%的区间，各自再报一次价，精确到分，最接近平均价者得。

    虽然昆明市的土拍熔断政策尚未出台具体细则，但从施行来的土拍熔断机制的城市媒体报道来看，其目的都是让开发商理性拿地，控制土地拍卖的溢价率，最终达到抑制房价过快上涨的目的。

    除实行熔断机制外，《意见》还提出：“可实行规划方案招标与土地竞价相结合的国有土地出让方式，省、市重点招商引资项目及城中村改造项目土地出让时，可按招投标程序对规划方案进行入围招标，经招投标入围后，方可参与国有建设用地使用权竞买。”也就是说，开发商想要在招拍挂市场出手拿地，需要先报地块规划方案和价格，待方案通过后，方可参与买地。

    据悉，近期昆明城中村改造项目土地出让时，出现了开发商“半路抢地”的现象，此次《意见》中提出的先报地块规划方案和价格，方可参与买地的方案从制度上限定了地块买家，有了这样的政策，未来土地出让时诸如近期昆明城中村改造项目土地出让时，开发商“半路抢地”的现象几乎不会发生。不过，针对土地熔断机制，以及先定方案后拿地的两个政策性意见目前暂未有细节性规定，昆明市有哪些地块将会施行这两个新方案暂不清楚。(严加琴)