昆明商业地产进入现房时代 20余商业项目实景呈现

随着同德、万达、红星等一批购物中心相继开业后；昆明商业地产项目，还陆续迎来一波竣工潮。“现房销售”再次登上商业地产营销大殿，就目前来看，昆明的现房销售主要集中在写字楼、商铺、公寓等物业类型；而现房呈现，也就意味着可以跳过期房销售的关卡，就几个方面来看，现房与期房销售相比有明显优势；但目前昆明的现房商业项目，呈现出哪些特征？是哪些因素导致了“商业现房时代”的到来？现房价格怎样？

市场情况

昆明商业地产

现房价格普遍高于期房

曾经你只希望你的住宅产品是现房呈现，不知不觉，昆明商业地产也进入现房时代。记者调查发现，目前昆明市场上有累计20余个项目进入现房时代。其物业类型，主要包括写字楼、公寓、商铺，其中写字楼有红星国际广场、昆明西山万达广场、昆明广场、和谐广场双塔、螺蛳湾中心等在内的项目为现房，这些项目大多具有标杆意义，同时，均向着写字楼的5A标准打造；公寓项目则有德润中心、学府协信天地、昆明玉器城、七彩云南·花之城在内的楼盘现房呈现，精装成为这些公寓售卖的一大特点；商铺则有包括大都、文化空间、昆明广场、莲花池畔、学府协信天地等现铺销售，而不少商业正同步进行招商工作。

从商业项目现房的分布区域来说。写字楼项目以西山区为主，西山万达广场、红星国际广场、昆钢科技大厦、螺蛳湾中心等都位于西山区，而盘龙区则有以昆明广场为代表的现房写字楼。五华、盘龙的商业现房以公寓为主，德润中心、学府协信天地、昆明玉器城、七彩云南花之城均有现房公寓。而商铺的分布昆明四区较为平均，五华区莲花池畔、学府协信天地、官渡区大都、西山区文化空间、盘龙区昆明广场等项目均为现铺。

从价格方面来看，现房的价格无疑是要比期房高一些。从记者的调查情况来看，西山区写字楼现房价格在12000-22000元/平方米左右，而期房的价格区间在10000-15000元/平方米左右，每平方米相差近2000-7000元左右。公寓现房项目均价在13000-18000元/平方米，期房的价格区间在10000-15000元/平方米左右，与现房相差近3000元左右。而现铺的价格区间在24000-140000元/平方米左右，期房的价格区间在20000-120000元/平方米左右。

关注现房

现房虽好  把握细节更稳妥

现房呈现成为购房者的“定心丸”，但也不可人云亦云，在购买现房的过程中，需要注意一些关注点，让购房过程更加稳妥，有保障。

品牌品牌是楼盘品质的保证。好的房产品牌体现了楼盘的品质和档次，成为业主身份和品位的标志。购房者在现房的选择过程中，除了对项目自身的考察之外，项目品牌也是需要重点考察的内容之一。

物业全面维护管理而又贴切服务的物业管理，为业主提供全方位又不干扰业主生活的安全防护措施以及完善便捷的物业服务。好的物业能够为以后的居住提供全面的便捷和舒适性，也是在购房过程中需要“明码标价”的内容。

环境千金难买邻居好，百友不如左右邻。人文环境已经成为对生活质量有一定追求的购房者在置业时考虑的因素。

配套配备合理齐全而又品质优良的配套设施，而又有利于身心健康及和谐沟通的社区亲情文化氛围的设计。

户型使用功能齐全而又合理简练的户型设计，拥有符合家庭成长过程中所需的空间。动静分区合理明确，采光、朝向等均好。

装修拎包入住，省去了漫长的等房过程。并且可以很直观地看到房屋内装修的各个细节，也便找出有缺陷的地方，及时补足不影响居住品质。

现房探因

昆明项目  集体竣工潮来临

就昆明现房呈现来看，大有城中村改造项目集体竣工之势。从2008年城中村改造的“大跨步”建设开始，昆明启动了一批城市地产项目的建设，到现在近7年的开发周期，项目开始进入现房呈现的阶段。如文化空间、昆明广场等均是城中村改造项目。

当然，建设周期够长，也不是现房呈现的主要原因，关键还在于建设顺利，并能够顺利完工，也成为现房呈现的主要因素。如昆明广场的建设是从2011年举行的开工仪式，到目前为止项目开发已进入第5个年头，除住宅产品外，写字楼也进入现房时代。

而除了城中村开发外，建设速度还有更快的。如昆明西山万达广场2012年6月3日举行奠基仪式，2013年9月17日万达广场封顶，商业综合体和六星级万达文华酒店进入开业倒计时，再到2015年1月18日，昆明双塔——泛亚国际金融大厦封顶。经过3年的开发周期，昆明西山万达广场正式迎来现房时代。

库存量大  资金回笼压力大

采访中，云南博正投资管理有限公司总经理林志华也表达了自己的观点，存量也是导致昆明进入现房时代的另外一个因素。在他看来，昆明作为三线城市，房地产行业的发展有一个延滞的过程，市场和购房者的反应都要比一线城市慢，而且作为三线城市，昆明房地产存量是比较大的。

在一个以期房销售为主的时代，大多数开发商面对庞大的库存量表现出无奈。库存多了，期房也在慢慢变成准现房或现房了，不少项目就“被准现房”了，曾经主要是住宅领域才出现的现房销售，现在也开始在商业地产领域出现。同时，商业物业的销售与住宅产品的销售区别巨大，为此，也就很容易“被现房”。简言之，造房子容易，卖房子难，商业地产销售更难。外有政策压力，内有营销策略、资金实力等问题纠缠，再有购房者越来越“理性”。一直以来，房企试图通过卖期房这种常规、稳健的手段来达到“低成本、高回报”的模式展现出来越来越多的漏洞，直接表现就是库存量越来越大。

当然，不排除一些资金实力雄厚的开发商直接卖准现房或者现房。

现房营销  或成为新常态

当然，随着开发项目的增多，“一手交钱，一手交货”的销售模式也开始慢慢在房地产领域得到普及。不少企业表示，现房销售或成为未来楼市的新常态，一如恒大推出的“无理由退房”一样，商品房的商品属性越来越接近普通商品销售模式。

不少企业，还将现房销售作为企业的工作重点。那为何偏重现房销售？业内表示，部分实力雄厚的开发商在面对“准现房趋势”时表现出来的则是从容与支持。他们纷纷表示，在资金实力充裕的前提下，他们必然倾向现房销售。虽然前期投入大，但相较于期房销售，现房的销售速度和销售回报也比较快、比较高。

但也有部分人士认为，期房销售的模式不能改变，全部推现房，或会导致房价上涨，最后受到影响的还是买房者。当然，在市场竞争的大环境下，有实力的开发商也希望“准现房趋势”给房地产市场带来一次洗盘，对房地产品质时代的开启也有重要的促进作用。

购房者  更倾向买“现房”

遭遇过早前“团购房风波”的购房者，或许，更钟爱现房。小记本人就是现房的忠实粉丝，看得见、摸得着，不用买了房子，天天到项目看工程进度，这样心比较踏实。当然，对于不少准婚一族而言，更是不能少了现房。这样的道理同样适用着急开店的老板们。

同时，对于不少不够专业的购房者而言，现房购买，还能够更为直接地看到房子的优缺点，何乐不为。“上次去看房子的时候，我自己走到项目施工现场看了一下，对房子的构造做了直观的了解，总比对着项目沙盘看来得实在。”采访中，吴女士也表达了她自己对于现房的钟爱。

现房商业人气聚集更快

事实上，对于现房商业地产而言，最大的优势，还在于“人气”的快速聚集。就目前昆明商业地产现房的布局来看，多为综合体项目，而这些项目中，住宅业态早已是现房呈现，并且已有业主入住，形成了大批量的准客户，而这些都是现房商业未来的最真实的消费客源，非常可贵。在客源集中的前提之下，进行现房商业销售信心也就更足了。

内外配套一目了然

购房者除了会考虑楼盘产品质量，也看中楼盘周边的配套环境。现房商业销售，对于配套建设、装修、园林等等看得更清晰，购买这样的商业项目也才更加放心。

购房者告别“纸上谈兵”现房商业请看这里

在楼市还是“卖家时代”的时候，购房者买房往往只能凭借售楼人员的口头介绍和楼书沙盘，最多参观一下其样板房或者样板区，但“实际交付标准”总是千差万别，房子真实的朝向、面积、建筑质量等均一无所知。

而现房即买即享，可看到其主体结构已经封顶，买家完全可以到楼盘现场实地体验，大大增强购买的真实感，同时在比较甄别中减少购买期房所造成的风险，包括不能按时交付、建筑规划和设计不符、房产证等一系列问题。最重要的是购买现房可免去期房漫长的等待时间，也降低了购房者“纸上谈兵”的购房风险。

商业现房呈现能够看得到的实际品质

对于购房者来说，交房时间早，即买即住将会带来什么样的影响。拿写字楼来说，交房时间越早就意味着客户进场装修的时间越早。其次，对于自用型客户，交房快的写字间可以提早入驻，节约大笔租金，并且尽早享受新写字楼的各项有利配套。对于投资型客户，则可以快速出租，抢占市场先机，快速获得回报。再次，工程进度快、交房时间早的写字间从侧面也反映了开发商的自身实力，可以让客户更加放心地购买。最后，对于想要购买的客户来说，可以去项目工地参观实体，实地感受后期办公环境，看见实景，买房更放心。期房购买者根据以往经验，并不能完全预判住宅的实际品质；待期房交付后难免备感失望，这也是引发业主与开发商纠纷的来源所在，毕竟“纸上购房”不是摸得着看得见的东西。

业内观点

云南博正投资管理有限公司总经理  林志华

现房呈现将逐渐成为趋势

房地产市场将会逐步地规范，从卖“楼花图纸”，到卖“打桩”，再到“封顶断水”，到最后卖“现房”，这是一个逐步发展的过程。将来的房地产市场一定是会在这个过程中走到最后一步，也是未来房地产市场的一种趋势“现房呈现”，而现在是属于过渡期的阶段。

现房，在同一个区域来说，是要比期房的价格每平方米高1000元左右。按100平米来算就是10万块钱。如果，购房者对于市场有信心，对于地产商熟悉，愿意多等一年，省10万块钱，对于工薪家庭，刚需家庭和一般的改善型家庭，10万块钱并不是那么容易的事情。

但在开发商资金运行出现困难，市场下行的情况下。购房者等需要得到的是购房的安全感。对于购房者来说，一旦项目封顶断水，进入“准现房”阶段，土地上的建筑物是受保护的，相比只有图纸只打桩的项目来说，购房者对于现房更有安全感。

专家提醒

“现房”也有陷阱

有专家指出，即便买房者出手“准现房”或者现房，也得看仔细了。业内表示：“开发商会允许购房者进入准现房内部看，但是消费者一定要注意细节，小到房屋的外立面，内部结构，管道分布等等，都要注意。”

专家称，要确保所选房屋的品质，在天气恶劣的时候看房不失为不错的选择。当然，对于商业现房而言，重点查看区域人流、交通便利、招商情况、商业运营团队等才是王道。

知识小链接

期房

期房人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。也就是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产权证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房特点一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

现房

现房是指开发商已经进行初始登记并取得大产权证的房屋。一般情况下，是指购房者在购买房屋时便具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售商品房大产权的商品房，与购房者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住手续并取得产权证的商品房。

建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三条将商品房现售和商品房预售规定为：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

现房特征

期房的优点在于，由于尚未竣工就开始出售，一般价格要比现房便宜些，可以前期介入挑选自己中意的房源，且肯定是新房。而缺点在于，由于尚未竣工就出售，存在一定风险，一些前期承诺的规划可能会改变，如果开发商资金出现问题，甚至可能成为烂尾楼。

现房的优点在于，房屋的质量、小区的环境和配套等设施一目了然，产权清晰，有些二手房还带有装修，买入后即可入住，不用担心房子会变样；缺点在于，价格相比期房要略贵一些，有些二手房在出售前有人住过，对于有新房情结的客户来说会有一定遗憾。