一周内昆明4房企宣布涨价 二季度市场或迎"量价齐升"

    俊发·盛唐城

    部分上调500元/㎡

    金地·悦天下

    全面涨价500元/㎡

    融城·昆明湖

    最高涨幅2000元/㎡

    实力壹方城

    350元/㎡

    昆明恒大名都

    房价上调2%

    最高涨幅2000/㎡

    在俊发·盛唐城上周四公开宣布上调销售价格之后，日前，昆明湖也正式发文：将从4月1日起调整旗下住宅销售价格，最高上调幅度达到2000元/㎡。在2月份成交降至冰点后，此番涨势也将昆明的房地产市场来了一个180°的大反转，政策发酵利好刺激背景下，3月中旬开启的销售小阳春，或可让二季度本地市场迎来罕见的“量价齐升”。

     涨潮OR降温

    密集提价

    政策落地短期势头回暖

    3月24日，俊发旗下盛唐城项目公开涨价通知：其项目将于3月28日起全面提价，部分上调500元/㎡；随后，融城·昆明湖掀起更大涨价幅度，其项目内住宅将从4月1日全面提价，最高提价幅度达2000元/㎡。加上上周末开盘后提价350元/㎡的实力壹方城和取消之前阶段购房优惠的绿城·春江明月，短短一周时间，4家房企先后公开上调销售价格，这也是近两年首次出现如此密集的价格调整。

    事实上，还在2015年底，万科公园里为首的品牌开发商率先吹响涨价号角。随后，金地·悦天下也高调宣布今年1月1日起住宅全面涨价500元/㎡。春节刚过，昆明恒大名都也在2月17日起房价上调2%，加之年初部分开发商针对产品的价格调整，目前，昆明市场涨价的项目已超过了10家。

    房产交易网获得的销售数据显示：截至3月29日，昆明共成交各类商品房9454套（22日数据缺失），日均销售达到337套。较去年同期日均293套的成交水平，同比涨了15%。

    “集中来看，销售激增是在3月中旬开始出现。”市场分析数据显示：其中，3月17日还交出了797套的年度单日最高成交数据。这也与政策的动向一致，“昆明政策反馈通常要延迟半个月左右时间，这波成交涨势，也是节后新政利好刺激的延续。”

     市场效应

    优势资源牌成提价底气

    业内人士分析，“昆明市场近期掀起的涨价潮，也是市场政策效应发酵的结果。”就在本周，昆明层面的“营改增”实施细则出台，此次扩围房地产和建筑业的营改增新政，新政规定两年以上住房免征增值税外，也为开发商带来成本进项抵扣利好。分析人士判断，加之3月份本地公积金、银行信贷门槛利好逐渐落地，短期内行业回暖势头还将延续。

    不过，不少分析人士也直言，相较于去年整体回落的价格趋势，目前出现的涨势仍是开发商个别行为。

    记者走访中发现，仅3月份涉及的调价项目中，除了销售节点调整外，价格上涨项目都在大打特色优势牌。“受大势影响，去年项目的开盘价格定基较低，此次调价也是根据消费市场对入学等需求做出的价格调整。”昆明湖的销售人员告诉记者，就在其提价之前，昆明湖刚联合师大基础教育集团进行了14所优质教育资源的发布。

    业内分析，延续去年的房价大势，涨价潮很难更大面积扩开。

     业内观察

    行业需警惕贸然跟风

    不过，对于接连出现的涨价现象，不少分析显示其更算是一种营销手段。“接连涨价现象，更多是开发商造成一种购买恐慌心理的营销手段。”一位不愿具名的业内人士直言，如果算上周期内放出的购房优惠，实际上对最后的成交价影响不大。

    另一个关键原因是目前市场库存的巨大压力，来自云南省住房和城乡建设厅的数据显示：截至2015年底，全省已竣工待售商品房1948.59万平方米，其中住宅库存达到了1220.54万平方米。在上周国内一家机构发布的全国楼市库存调查中，昆明目前住宅市场去化周期为13.5个月，而商业市场去化更是超过了20个月。

    “节后一线城市出现价格暴涨，对广大的二、三线城市来说，也需警惕‘跟风’带来库存去化的不利影响。”同策咨询机构张宏伟接受采访时直言，包括昆明在内的广大二、三线城市，目前仍处于“以价换量”阶段，如果贸然跟风涨价造成消费“虚耗”，也不利于资金周转等实现。

    采访中，不少业内人士也提到3月份市场的另一利好，停工1年多后，人民路壹号广场建设重启，根据其官方信息显示，3月底重新开始住宅、商铺、写字楼的出售工作。而另一个停工颇久的项目沸城日前也传出内部购房价格调查，将引入其他企业接盘复工。“今年接连出现部分开发项目接盘复工的声音，目前调整阶段引入更具实力的品牌企业，也有利于行业整体信心指数的回升。”

     降温

    限购难扩围？

    二三线城市 或迎去库存良机

    3月份的一线城市行情同样来了个大反转。3月25日，号称“史上最严”的上海楼市新政“沪九条”发布，随后，深圳和武汉也先后紧跟着限购加码。不少业内人士担心调控升级或进一步扩围，不过分析显示：二、三线城市短期内仍以宽松为主，在一线城市限制过热的新政出台后，或将给二、三线城市带来新一轮去化机遇。

    限购新政一出，也让沪深等地成交先后遭遇“冰火两重天”。根据沪、深两地的限购加码政策，此次两地的新政除了扩大执行限购政策外，首付比例也有所调整。仅限购加码一项，上海方面新政购房资格为非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年，深圳则调整非深购房者缴社保年限1年至3年。

    随后，深圳等地也出现楼盘断崖降价的情况，与节后频繁出现“恐慌性”购房、“日光盘”相差甚远。“今年一季度一线城市价格暴涨，并不是市场好转的表现，此次新政出台，也是政府干预市场继续透支的一个结果。”同策咨询研究部总监张宏伟直言。

    张宏伟表示，持续的政策释放，实质上是对需求市场的延续透支，而这中间，部分一线城市重现炒作投机行为，也给未来市场带来极大的风险：前期过度投资后，行业大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。在他看来，沪深两地此举，也是政府为了合理调整需求市场的行为。基于此，在他看来，限购加码的戏份也不会在二、三线城市扩围。“目前二、三线城市面临巨大的库存去化压力，加之上游的土地市场持续萎靡，短期内的主要任务也仍是‘以价换量’换取更大的去化空间。”张宏伟直言，一季度行业内购房需求倾向性明显，二、三线城市政府也需要继续加大购买补贴等支持力度。

    易居房地产研究院副院长杨红旭表示，具有配套优势和城市交叉空间的二、三线城市区域，也将成为此轮调控最大的受益者。（春城晚报 记者陈辉）