昆明江东花园新业委会状告物管 互指对方弄虚作假

    新业委会认为，物管公司连续多年物业服务水平下降，且和业主签署的服务协议早在2012年就终止，应当退出小区。而物管公司认为，新业委会的选举及决议存在弄虚作假，小区大部分业主已和他们签订了物管合同，为业主提供服务是他们的职责。为让物管公司退出小区，新业委会将物管公司告上法庭，昨日上午，案件在盘龙区法院开庭审理。

    事件背景

    罢免老业委会

    新物管接管受阻

    江东花园二期2000年建成，小区共有商住户1400余户。新业委会副主任张文彬介绍，直到2010年6月，入住小区10年的业主发现一直没有领到土地使用证，于是，他和部分业主提议罢免老业委会，重新选举成立新业委会，带领业主代表去补办土地使用证。新业委会成立后，帮两百多户业主拿到了土地证。

    新业委会成立的第二个月，2010年7月，物管公司张贴公告，要求提高物业费。物管不协商就通知涨价，让此前对物管公司已有意见的业主更为不满。

    2010年8月，针对物管公司自称“连年亏损、须涨物管费”的通知，新业委会在小区里张贴公告表示，小区院内及商业街上的固定车位及临时车位，加起来有1000个车位，物业每年光是停车费收益就近100万元。“小区车位应该属于全体业主所有，停车收益也应当归全体业主。”新业委会建议，除非物管公司向业主返还停车费，不然，全体业主停止缴纳物管费。之后，小区部分业主停止向物业公司缴纳费用。

    2011年5月至6月，新业委会以书面形式召开业主大会，通过了“更换物管公司，公开招投标确定新物管公司”的决议，并发放了投票单。业委会统计的投票结果显示，共有1000多户业主参加投票，其中有960户同意更换物管。

    经竞标，昆明一家物管公司中标。可到了当年7月1日早上，新物管业公司工作人员来到小区接管时，却发现老物管公司还没撤出小区，并拒绝交接。双方在小区广场对峙，一直到警察来了，人群才慢慢散开。

    对此，该小区老物管博望物业管理公司负责人解释，小区大多数业主和物管公司续签了合同。“合同是伪造的。”张文彬及部分业主认为，“物管公司无权单独和业主签服务合同。”

    争议焦点

    1 合同到期 物管是否能继续管理小区

    新业委会和物管公司的纠纷久拖未决，去年7月18日，为让博望物业退出小区，新业委会将博望物业起诉至法院。

    昨天上午开庭时，30多名业主和新业委会成员到庭旁听。法庭上，张文彬称，博望物业于2009年与上届业委会签订的《物业服务委托合同》已于2012年6月30日到期。由于博望物业在以前的物业服务过程中，服务不达标，并且乱立名目向业主收取清洗费等费用。2013年，小区新业委会以书面形式召开业主大会，经业主投票表决，决定不与博望物业续签合同。为此，新业委会多次致函物业公司，要求其退出小区，但物业公司均不理睬，至今仍未退出。

    博望物业的代理人称，尽管物业公司与小区业委会的合同已到期，但他们已和小区大部分业主续签了服务合同，业主有权利选择物业公司签订合同。代理人还向法庭提交了745户业主与博望物业签订的服务合同。

    新业委会代理人唐律师认为，合同到期后，博望物业仍对小区进行管理，这没有法律依据。新业委会经过业主决议后，决定更换物管公司，那老物管公司就应退出小区，并归还物业用房。

    2 续签合同 物管能否单独和业主签订

    对于物管方和一些业主续签合同的行为，唐律师认为，《物业管理条例》和《物权法》都明确规定了小区在业主大会成立以后，业主与物业公司签约和解聘的权利已经归结到业主大会。业主大会的决议对所有单个业主具有约束力，物业管理企业要进驻管理小区，那么就只能跟业主委员会来签订物业管理合同。“单个业主就应该服从业主大会的决议。所以，小区部分业主与物业公司续签的合同应认定为无效。”

    对于唐律师的观点，博望物业代理人则认为，业委会仅仅只是全体业主的一个执行机构，不是权力机构，也不是合格的民事诉讼主体。小区真正的权利人是业主而非业委会。“业主可以通过物业大会的方式来表达他渴望与哪家物业企业确立物业管理关系，但是并不禁止业主直接和物业管理企业签订物业服务合同，来表达自己对物业管理企业的选聘。”

    随后，该代理人向法庭提交了一份生效的昆明仲裁委员会的仲裁文书。“仲裁文书证明，单个业主有权利与物业管理企业直接签订物业管理合同。”仲裁文书载明，2012年7月，有业主在博望物业与老业委会合同到期后，与博望物业续签合同，而在工作中，博望物业称在工作中遇到困难，欲与业主解除合同，停止服务时，法院在裁决时，以签订的《服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律，合同受保护为由，要求博望物业履行和业主的服务合同。

    “由此可以认定，单个业主和物管公司签订的合同真实有效，并不因为没有告知业委会就不产生效力。”该代理人称，小区共有1424户业主，跟物业公司签订合同的业主达745户，缴费的业主早已经过半。过半业主愿意博望物业继续向小区提供服务。随后，代理人向法庭提交了物业公司与700多户业主签订的合同明细表。

    双方激辩

    新业委会和物管相互指责弄虚作假

    而新业委会则质疑“这份合同明细表存在弄虚作假的情况”。“物管公司称目前已与700多户业主签订了服务合同，而我们查看比对后发现，合同明细表上有170户信息错误。”张文彬说，“新业委会有小区各房屋产权人登记的联系方式，经我们比对，合同明细表中签字的170户业主和产权人根本对不上，还有部分业主根本不同意和博望物业签订合同，却被登记在明细表中，博望物业提交的证据存在弄虚作假的行为。”

    对于业主的反映，博望物业相关工作人员介绍，和业主签订服务合同时，他们都会对业主信息进行核实。“物管和新业委会间一直存在矛盾，新业委会反映的情况不存在。”该工作人员还称，“新业委会在成立决议时存在弄虚作假的情况，业委会成立是否经业主同意，代表选举是否有业主参与，这些新业委会都拿不出证据。”

    法庭未当庭宣判。（都市时报记者 赵得智）