投资者“离开”中国，看好日本

据日本新华侨报网报道，日本的房地产行情近年来出现了回升迹象，居住在世界各地的华人以及其他海外投资者感觉到了日本房地产的真正价值，赴日本购买房地产的风潮正在兴起。

相对中国房地产市场的窘境，日本房地产市场却迎来了投资者的青睐，呈现出一片欣欣向荣之势。

在房地产服务与投资管理公司仲量联行11月发布的全球商业吸引力指数排行榜上，日本东京位居榜首。而美国的非营利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，东京排名第一，大阪排名第三。

这表示，日本在“安倍经济学”指导下推出的刺激计划有助于提升投资者对东京、大阪等城市的投资及兴趣，加上东京获得2020年奥运会举办权，日本作为有望获得高收益的投资对象逐渐开始受到投资者的关注。

朗伯德街研究机构的经济学家比米什在一份报告中写到,“中国的个人投资者似乎开始试水日本房产市场,这一趋势在中国放开资本控制后会得以强化。”

当然，买家不仅仅是中国人。分析师认为，国际实体可能仍是日本房地产的整体净卖家，这主要由于国际银行和遗产基金正清算资产。因此，在众多因素之下，日本再次成为了众多海外投资者首选的投资目的地。

与此同时，据当地媒体报道，随着东京对房地产买家的竞争力逐渐提升，日本国内外的基金管理人士均扩张了他们的收购至东京以外地区。

“投资者群体包括独立的财富基金会、全球养老基金、国际企业、私募股权基金和越来越多来自亚洲和世界各地的拥有高净资产的私人投资者。多样化的需求清楚地勾勒出了一个繁荣的境外房地产买卖市场，预测明年将会进一步发展。”相关人士指出。

由于投资者在日本投资的势头强劲，仲量联行公司也收到来自各种类型投资者的投资咨询，他们希望得到在房地产市场状况、价格水平和目前投资机会上的良好建议。其中，大部分咨询均来自大量资金持有者，这是因日元贬值而带来的结果。2012年底安倍晋三当选首相后，日元兑换美元贬值35%。

“日本的投资拐点早就来临了，只是之前的体现较弱，如今正处于爆发期而已。”日本不动产投资商人松本纯一郎认为，日本展现了对投资者的吸引力之后，未来的外资投资趋势会更加乐观，因为这是基于日本国内房地产市场总体上升的大环境之下。

根据日本不动产经济研究所公布的数据，去年5月份开始，东京圈新建住宅销售套数同比大幅增长,增长率超过50%。去年，东京圈的房产展览会到场人数增长1倍，日本全国也增长七成。

而房地产势头强劲开始的背景则是日本政府预计从2014年4月起对现行消费税实施增税。

“随着税率的提高，2014年4月以后入住的购房者，其房贷的税前扣除额为400万日元（约合人民币26万元），比原来增加一倍。即使在新的消费税政策实施后购买,也能享受到房贷减税的好处。”东京的房地产中介商王妮告诉记者,更让当地居民信心大增的是，房贷减税程度要大于消费税的增加。

业内人士指出，由于从中长期发展形势来看,日本未来的房贷利率估计会提高。日本央行已经制定了2%的通胀目标，这让越来越多的消费者认为房贷利率今后会随之提高。

市场人士分析，如果利率提高的话，购房者还贷总额将会以数百万日元为单位发生变化，增加幅度可能比消费税负担还大。因此，近期日本楼市投资的力度会不断加强，并且由于市场规模扩大,有些日本房地产公司开始考虑调高销售计划。

日本本身楼市复活，也让地产股得到跃升，更加速了投资者们入场的步伐。2013年以来，东证地产指数[0.26%]狂升53%，自2010年初以来升逾一倍,跑赢东证指数的29%升幅。

那么，一直努力提振经济的日本缘何成房地产投资宝地呢？

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，如今，日本房地产之所以受到海外投资者的青睐，主要是因为“安倍经济学”政策利好日本经济复苏。

“现在，日本房地产投资成本低、资金杠杆高，而且对比国内房价，日本房价明显较低。这些因素促使日本房地产具有一定的投资价值。”韩长吉指出。

在业内人士看来，日本投资者的投资驱动因素也不同，除了“安倍经济学”政策重振日本经济方面的因素之外，2020东京奥运会也被视为改善基础建设的主要催化剂，进一步使东京和全国人民普遍对本国房地产市场抱有乐观态度。

除此之外，日元的贬值也起到了很大的推波助澜的作用，与两年前相比，现在只要当时的3/4的钱就能购买到同样类型的日本房地产。

当然，投资者“离开”中国，来到日本的最重要因素，则是看中了日本房地产市场带来的收益。

浅草当地的房地产公司株式会社M的执行业务主事相本有纪在接受媒体采访时介绍：“东京繁华地区房地产市场收益颇具吸引力，年度净收入和资产价格比为5%至15%。这一趋势从2010年变得明显，今年更呈加速迹象。从宏观角度来看，在近3年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%;从回报率来说，其新房的回报率高达5%左右，而二手房则更高。”

他以整栋商业楼出售的“Lipo驹形大楼”为例：该大楼地处东京著名旅游胜地浅草，距离雷门仅200多米，浅草景色尽收眼底；大楼前的江户大道已被定为2020年东京奥林匹克马拉松跑道；从大楼里能眺望到天空树和朝日啤酒本社大楼，也是夏天观赏隅田川烟火大会的绝好场所。所有房屋全部出租时的回报率高达8.67%，是一笔相当可观的租赁收入。

“这样的收益率，对投资者的吸引力是最直接有力的。”王妮告诉记者，由于近期外资的涌入，让日本房地产市场得到进一步提振，市场流动性得到了增强。

在日本一家投资机构工作的张丹丹看来，尽管东京是世界上生活成本第三高的城市，但和中国香港比起来，日本的超高端房产仍显便宜。

“如今，很多个人投资都在向我打听日本的房屋价格，他们认为，相比英国和美国的房地产，购买日本的房子似乎更划算。”张丹丹说。