房地产还有十年安全期?

“土地红利”与“人口红利”向来密不可分。

过去30年中国经济的高速发展，正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而，观察30年来的新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后，正是当前房地产市场的购房主力之一。

多数研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加，其中尤其是年轻人口的增加;相反那些市场增长乏力的城市，人口基本上是净流出的。

从第六次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看，人口净流出的城市远远大于人口净流入的城市，支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。

90后购房人口基数锐减

据21世纪经济报道报道，目前的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。

中原地产集团实际成交数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格段看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。

“这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。而随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”中原地产研究总监刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。

中原地产因此得出这样的结论：人口增长越快，购房需求越稳定;而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。

以去年全国房价涨幅第一的厦门为例，其人口年龄结构与深圳非常接近，同样是年轻人占比高而中老年占比低，其年轻化程度明显优于其它城市。

另一个例子是深圳。在花样年总裁潘军眼里，深圳作为一个产业升级较为成功的城市，已经变为全国最吸引人口流入的地方;其常住人口中，年轻人占也比较高。

第六次全国人口普查数据显示，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。

但以上城市只是少数，从第六次人口普查数据看，几乎所有的城市都出现了20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。

新出生人口数据也能佐证这一点。wind数据显示，中国在1985到1990年年均出生人口2300万人左右。但1990年之后，每年出生人口开始大幅下降，每年新生儿以大约每年100万人的速度递减，直到2000年左右才止住下跌趋势，稳定在每年新增1600万人左右的水平上;而2000年以后出生的人群，总量上相比1990年代大幅锐减。

刘渊指出，这意味着5-10年后(其实就是目前和未来5年，因为六普是2010年的数据)，购房主力年龄段，即25-35岁年龄段人口将会大幅减少，这势必将影响购房需求。

一线大城市因为有外来人口的流入，这个问题并不那么严重，但很多人口增长缓慢的城市将会面临需求不足的困境。例如，三四线城市中的泸州、安庆、唐山、襄阳等地已经出现40岁以上中老年人占比最高、年轻人口不足的现象。由于这些城市人口增速已经很低，未来楼市需求的减弱是不可避免的。

这也可以解释为什么在“9·30”、“3·30”新政后，很多二、三、四线城市仍然未能回暖。刘渊认为，大多数二、三线城市过去几年中发展过快，土地供应、新房建设与销售量均大幅增长，使得它们的人均新房拥有面积已经超过一线城市的平均水平。换言之，很多二、三线城市在经济发展、投资需求等均不如一线城市的情况下，却卖出去比一线城市更多的房子。

但是，多数二、三线城市人口增长却比一线城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增长，缺乏持续稳定的新增居住需求。因此，在整体供大于求的情况下，即使有政策刺激，市场也不会轻易回升。

10年后需求或难以支撑房价

“容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。”万科2014年年报中这样感叹。

如果说土地红利、人口红利都递减了，甚至消失了，那究竟怎么判断房价会不会大涨或者大跌?

万科试图攻克这个难题。2014年，万科研究部门调查了过去40年、27个经济体的房地产市场，统计一共出现61次房价大涨，之后有14次出现大跌，有47次没有出现大跌或者下跌。

进一步地，万科董秘谭华杰发现，传统经常使用的房价收入比、租金收益率、按揭收益率这些指标都不是有效指标，也就是它们都不能通过过去40年历史数据的验证，都有大量的反例存在。

“我们最后找到三个重要指标，其中有两个是内因的指标，就是根据经济体自身情况决定房价上涨或者下跌。”谭华杰介绍，这两个内因指标一个叫做居民部门利息保障倍数，用居民部门储蓄/上一年利息支出。这个倍数有一个临界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全;第二个指标，新房名义市值对居民最大购买力占用比例，80%是危险临界点，60%是安全临界点，越高越危险，越低越安全。

第三个因素，有一些经济体并不是因为本身的原因导致的下跌，而是因为其他国家尤其是周边国家房价下跌而受到冲击，在这种情况下，有一个重要指标就是它的经常性账户顺逆差。所有因外部冲击导致房价泡沫破灭的经济体，均处于逆差状态。

结合这个指标看中国目前的情况，首先从居民部门利息保障倍数来看，中国现在处于绝对安全位置。临界点是1.5倍，而中国目前实际是11倍，远远超过1.5倍安全边际。未来十年即使这个指标往下走，要走到1.5倍的可能性几乎不存在。从这个指标基本可以判断未来10年就是安全的;第二个指标，新房名义市值对居民最大购买力，这个指标没有上一个指标那么好，但是相对处于好的位置，在安全临界点上，最近三年这个指标呈现向下趋势。

从这两个指标来看，万科得出结论：住宅行业未来十年总体来看是安全的，基本不会发生房价断崖式下跌、泡沫破灭;但10年后，需求将可能难以支撑房价。

十年。这个时间节点，与中原集团从人口结构角度出发的研究结果相似。10年后，00后会成为购房主力，但他们的数量还足以支撑那时的房价吗?10年后，中国房地产市场的泡沫会破灭吗?

无论如何，万科等大型房企已在布局应对。万科的计划是，十年后，住宅开发业务在集团中的营收比重将降至一半;万达的计划更为激进，从今年开始万达就要全面退出住宅销售市场，到2020年，万达净利润的三分之二要来自租赁收入。

温州炒房团复活：钢丝上跳舞

据第一财经日报报道，老王炒房已有十几年时间，也是温州目前为数不多还在炒房的人。之前一年里，老王买进了六套安置房、一套商品房;其间，他卖出了三套安置房，净赚上百万元。目前，他手里握有四套房子，市价在1500万元以上。

今年3月底以来，国家、地方相关政策连续利好，使老王又重新恢复了炒房信心。

国家统计局数据显示，4月份全国商品房销售面积同比增长7%，成为2014年年初以来首次正增长。与此同时，4月份浙江新建商品住宅销售价格上涨0.2%，结束了连续13个月的下降趋势。其中，温州、杭州和金华分别同比上涨0.7%、0.4%和0.4%。

老王对《第一财经日报》记者说，3月份至今，温州学区房持续密集交易，成交价略有上涨;4月下旬至今，中心区改善性住房交易明显上升;城郊小套房动作不大，大套房依然无人问津，“全面回暖说”还为时过早。

老王说，在弱市中炒房，如同在钢丝上跳舞，考验的是人的毅力和眼光，获利一般只有10%多点。这与四年前买房如买菜，抢到房就等于抢到钱相比，已不能同日而语。

尽管市场已经巨变，但仍有炒房者在坚守。老王对《第一财经日报》记者说，目前温州市区活跃着十余组专业炒房团体，他们三五个人成组，在资金上抱团取暖，其中带头人炒房经验丰富、眼光敏锐，熟悉市场行情变化。

一改以前跟风炒作风格，如何在弱市中提前布局、吸收低价房源，是老王在血一般教训后的操盘新变化。

2011年之前温州房价领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。

数据监测显示，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，5年时间涨了3倍左右。“房价每平方米从1万元涨到2万元，花了一年多点时间;从2万元涨到3万元，花了一年不到时间。3万元以上，只要开发商敢漫天开价，市场就会疯狂买入。”

2009年至2010年间，宽松的银行贷款、疯狂的民间借贷，都为老王提供了源源不断的资金来源。和很多人一样，老王几乎每天都在忙活着买进卖出，每套房子少赚几万元，多赚上百万元。“我们只是小虾米，大量实体企业才是主力军，它们用企业抵押贷款去买房或造房。”

在狂欢中，“已经昏了头”的老王高价买进多套豪宅，试图转手获取高额利润。

然而，2011年3月国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，温州随即出台更为严厉的限购政策：2011年3月14日起，温州市户籍居民家庭及纳税一年以上的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房(含二手存量房)，规定中指房屋无论买后是否卖掉，都不能再购买房屋。

顿时，疯狂戛然而止，抛售无人接盘，暴跌随即展开。截至今年3月份，温州房价已经连续40多个月出现下跌。

“实在跌得太多了，也该有点反弹了。”老王说，如今温州市区诸多楼盘房价，比最高峰时下跌了百分之三五十，他手上的一套几千万级豪宅缩水了60%左右。同时，2011年爆发的温州民间借贷危机，让老王的千万元民间借贷付诸东流，同时他借用的资金也无法还本付息。

老王依然开着豪车，在外人看来还很风光，但他说挺羡慕公交车里那些市民的笑脸。老王打开皮夹子，里面至少有20多张形形色色的银行卡，“这还算少的，家里还有那么一叠。”他张开手指比划着，两指间的高度至少有七八厘米。

跌落人生低谷的老王，想着如何东山再起，他认为这次楼市回暖应该不会只是昙花一现。

谈话间，老王团队里的小林穿插说，他最近采用8倍配资杠杆炒股，赚了钱了。这让老王很是感慨：“我不懂股票，那不是我的菜。”同时他不无联想地说，股市和楼市存在跷跷板效应，当前的股市是否在重蹈温州房价暴涨的后尘!

来源：中国经营网