二套房贷首付比例最低4成 二手房满2年免营业税

来源: finance.yunnan.cn

  你们想要的“楼市新政周一见”，终于在昨天落地。

  昨日央行、住建部、银监会三部门联合发文对公积金和二套房的首付比例做了调整。可简要总结为以下三点：“一是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件而再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；二是缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；三是对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。”

  几乎是同一时间，财政部、国家税务总局，亦对二手房交易出台新政策：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”

  对于这样的两项定制型新政策的出台，全国地产界瞬时砸开了锅，昆明业内及开发商是作何感想？就记者目前的采访来看：他们纷纷表示，消息确实非常“重磅”利好之势不用言表。但就新政的直接刺激作用，将更直接地刺激到二手房挂牌与交易，一手新房的刺激效果或需要再等等，但其亦直接透露出楼市复苏信号。

  乐观派

  一手房

  楼市复苏信号明显

  昆明至祥研究中心：楼市复苏信号明显，但市场短期难现报复性增长。

  双向政策的出台，宣告了政策调控期间出台的政策在大部分城市的全面告退，也宣告了房地产市场化回归的真正落地，也意味着房地产依然是经济发展最有力的支撑。

  上述政策的落实，将对前期误伤的改善型客户的需求释放形成直接刺激，而通过公积金贷款比例首套房首付20%和二套房30%，则充分彰显了政策刺激的决心。

  针对目前市场存量高企的局面，政策的落实将有效转变刚需客户的购房意愿，推进市场加速向供求平衡点靠拢，但由于存量过大，而投资者对于市场的预期转变难度要大于刚需客户，基于上述考虑，预期未来市场在短期内不会出现报复性的增长，但数据将逐步回暖。

  二套房首付从6成降至4成，有效提升了改善型客户的置业能力，而他们正是每次房地产市场回暖的中坚力量，他们将带动楼市逐步走向复苏，对于改善型客户而言，也意味着购房良机的真正到来，如果进一步出现利率优惠等政策，2015年的楼市发展将会有更加明确和相对乐观的前景。

  总而言之，政策的出台让房地产市场化真正落在了实处，尽管库存压力仍大，但市场自身的调节功能将发挥越来越大的作用。冬天虽未离去，春天却不遥远。

  昆明春晖开发建设有限公司、昆明滇池龙城置业有限公司总经理刘厚秋：消息确实非常重磅，这也是对于此前政策调控的一次全面反弹，也再次证明，房地产行业作为城市第三产业，再次回归市场。但对于一手房成交，直接显著的刺激效果可能还需要再等等，而对于开发企业，适时地跟上政策节奏，调整推盘策略将有效促进成交。

  京瑞集团董事长滕军：作为国民经济的火车头，房地产的兴衰扮演关键角色。本轮新政推出，对房地产企业的拉动作用不容小视。不光是大大降低购房者和投资者的买房门槛，更是对市场释放最重要的信号：如同曾经多轮的房地产政策，房地产最终还是步入繁荣。就在最近，系列调控政策的出台，项目售楼部的购房者明显增多，氛围趋于热烈。因为大家明白新一轮购房春天又将来临，抓住机会抄底楼市，为下一轮财富积累奠定基础。相信，在“金三银四”的购房黄金季，新一轮楼市购买热潮又将来临。

  同策咨询研究部总监张宏伟：第一，以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机，将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面，有可能促使这些企业继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的产品。

  第二，促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。

  第三，产品上走品质路线将重获市场认可，未来将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、精装修等，以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。

  二手房

  二手房挂牌及成交量提升将快速显现

  昆明至祥研究中心：房产投资客户或重新回归到住宅投资。2年以上住房免营业税旨在降低房屋的持有周期，增强房地产市场的流动性，在一定程度上与二套房首付比例降低相结合，可以促进刚需客户置业顾虑的消除，回到首置选择小户型、改善逐步转换的传统市场结构中来。此外，2年以上住房免营业税在政策拐点出现之际，也可能引导部分更为积极的房产投资客户重新回归到住宅投资的市场，以期形成抄底的可能。

  业内人士卞东晓：从业二手房行业多年，这样的政策调整，对于二手房的成交刺激将会非常明显，接下来短期时间二手房的挂牌和成交都将有效提升是不容置疑的。但投资性客户是否会再次重返市场，将会与价格的复苏有直接关系。

  同策咨询研究部总监张宏伟：营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。

  悲观派

  锐理机构郭洁：

  1、政策层面昨日是全面利好，但是，这些政策仅仅是将过去的调控政策进行松绑，中央层面并没有出台救市政策，这仅仅是一个市场化回归；

  2、居民购房意愿是否强烈，与能否购买，是否有能力购买不一样，即使是想买房，现在的房价居高不下，居民购买能力持续下降，购买行为还是释放不够；

  3、经济的持续下滑、税收的持续下滑、地方财政的萎缩，是一季度末政策面放松的根本原因，中国现阶段的经济依然离不开房地产；

  4、房地产市场存量过大，新增供应下滑，产品结构单一，是现在每个城市面临的问题，购房者支付能力有限，户均拥有套数饱和，房地产投资属性消失，都是现在与过去市场本质的不同，所以，对未来，不要过于乐观；

  5、预计2季度市场会有所回暖，随着新开工增加，新增供应增加，存量逐步消化，产品结构逐步调整，2015年的房地产市场，依然是分化的局面。

  公积金中心回应

  昆明市住房公积金管理中心：暂未收到正式版本文件

  新政策，直指公积金，昆明的公积金政策会有何变化？昆明市住房公积金中心贷款部相关负责人向记者表示：“在此前三部委的要求下，昆明市公积金中心做了仔细研究，原本就有新政策出台，只是调整力度未及目前新政，就此也就意味着公积金政策，还将根据新文件进行及时调整。”但截至记者发稿前，他表示：“昆明市住房公积金中心，目前还未接到正式文件。”

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  对宏观经济拉动有限

  央行等多部门本次放松房贷比例，可以视为去年以来降息降准的政策逻辑的延伸，其背后逻辑依然是宏观经济的持续低迷，而房地产业一直被视为长产业链的行业，其能拉动上下游多个产业的发展。

  不过，本次新政出台是否能有效促进经济的复苏，依然有着不同的分歧。民生证券首席宏观研究员管清友认为，房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松——销售反弹——库存去化——拿地反弹——投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出，所以仅靠房地产放松无法扭转经济下行趋势。

  基于此，民生证券指出，由此推断，中央必将继续加大稳增长力度。下一步政策重点可能将包括地产政策还可能进一步松动，二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动可能不会太远。其次，货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准或势在必行。第三是基建投资有望继续加码。以一带一路为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建高潮，预计通向东南亚的基础设施将率先启动，云南有望因此受益。

  此外，在调低二套房首付比例的预期下，昨日房地产板块大涨，金融地产助力下沪指逼近3800点，对于消息兑现后的股市影响，英大证券研究所所长李大霄称，央行等三部委降低二套房首付比例不低于40%，利于房地产市场的健康稳定发展，利好股市及房地产股票。

  云南信息报 记者王亚萍 范兴龙