大数据显示:昆明房价和房租都跌了 你感受到了吗

08.08.2016  16:46

  近半年来,昆明房价起起落落。综合多个平台给出的大数据来看,进入7月,昆明房价略降,且去库存速度加快,这是一个好现象。不过,从租房市场来看,中国房价行情平台发布的7月份昆明房租均价为24.36元/月/平米,环比6月份略降0.46%。

  大数据说明,昆明房租应该是随着房价的下跌而下跌,可不少租客反馈,一间15平方米的卧室,在昆明几乎不可能以500元租到,带家具的则更贵。总体来看,昆明房租市场需求旺盛,好的房源仍炙手可热,租金可观。

  而铺面则成“冰火两重天”之势:新铺面难租,旺铺的租金则一年浮动10%以上。专家分析,从餐饮行业发展趋势来看,随着外卖平台的兴起,未来餐饮店对于铺面面积的需求会逐渐减少,势必也会给昆明的租铺市场带来一定的冲击。

   大数据显示昆明房租环比下降

   租客却完全感受不到

  租客小廖,经济学硕士,毕业2年,仍是租客。他说,从经济学理论上来说,房价下跌应该会引起房租下降。可事实上,房租的高低跟租赁市场的需求成正相关,完全由市场需求决定,比如昆明一间卧室租金达1500元,也算正常,因为有需求支撑,并不因房产价值下跌而受影响。反过来说,只有出现需要租房的人减少,房东久租不出的情况,才会下调房租,引起房租下降。比如某些城市发展状况不佳,居民离开,租房的人少了,房子租不出去,房租才会下降。

  从中国房价行情平台发布的大数据来看,7月份昆明房租均价为24.36元/月/平方米。以此计算,一套100平方米的三居室,租金为2436元,若3人分担,一间房为812元,根据昆明平均工资水准来计算,并不算低。

  以小廖两年的租房经验来看,昆明的房租水平并未完全随着房价涨跌而涨跌,相反,好的位置的房源一直很紧俏,而某些城中村的房子,因为配套及环境差,价格也相对低一些。

  “一间位置稍好的卧室,不带任何家具,低于600元肯定租不下来,若配齐家具,基本到了800元的水准。我租在一二一大街附近,房东从没谈过降房租的事,合同里写着一年要涨一次,每次在月租基础上涨20-50元。”小廖说。

   租客说是中介抬高了佣金

   中介说是市场需求决定的

  其实,房租涨势由来已久,从国家统计局发布住房租金价格以来,全国房租已连涨了近60个月。

  从昆明本地来看,某品牌中介陈女士分析,历年春节过后往往会出现外来民工返城、已工作人群变换工作、在校大学生求职等几波高峰叠加,是租房需求最旺盛的季节之一。不过,雪上加霜的是,今年租房市场又叠加了多种新情况。从6月开始,昆明施行《不动产登记暂行条例》,随着不动产登记的开始,许多人对房价下降有了更高的期望,于是暂缓买房甚至持币观望,租房的人群也就增多,房租价格出现了浮动。

  同时,陈女士还分析称,今年以来,昆明市强化出租房屋准入监管,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住,还将开展出租房屋税收征管工作,在国家税收征收规定基础上,研究制定昆明市个人出租房屋综合税的分类征税意见,明确税收比例、征收方式等,区分不同区域、类别进行征收管理,一定程度也会间接影响房租上涨。

  除了上述客观原因外,一些人为因素也不容忽视。都市时报记者调查发现,部分中介向买卖双方收取过高的佣金,导致房东将此成本转嫁给租户,从而抬高了租金。此外,一些中介还特意与房东达成默契抬高租金,从中获取差价收益。

  不过,陈女士认为,房租涨不能完全怪中介。毕竟城市化进程加速,大量外来务工人员进入城市,还有就业大学生不断增加,现在昆明房价也没有降到“非买不可”的地步。“买不起的人占大多数,需求旺盛,租金才会上浮。

   商铺冰火两重天

   新铺面出租难降价成定局

  因为开店的需要,青和小锅米线掌门人唐际程对昆明商铺租赁市场深有研究。他认为,从一定意义上来说,昆明市商铺房租没有降,比如“青和”、“唐会”的很多门脸房是以前跟房东达成的租房协议,签订了合同,约定租金每年上浮固定的百分比。

  另一方面,受经济大环境、电商火爆或商铺存量过大等影响,新铺面,或者“从未开过张的铺面”,都面临出租难的情况,房东不得不降低租金。也可以说,这部分新入市的门脸房确实降价了,“实际上,在开着店的或者已出租成功的门脸房是没有降价的”。

  唐际程说,在某些商场里面,比如一些经营不善的综合体,铺面长期租不出去,现在也主动降房租,大部分已出租且签订合同的商铺,因为有合同为约束,部分店主因今年生意不好做,跟房东商量降房租,可房东坚持按合同执行,故都未能成功,挣扎到最后,就只能退租。

  2010年前后,昆明住宅限购,但商铺不限购,于是手里握着闲钱,依然瞄准房地产市场的“炒房人”就摇身变成了“炒铺人”,大把大把的钱用来购买铺面,因为实际需求并没有那么高,于是大量的铺面都闲置下来,并未出租成功,现在只能降低姿态,靠低价格来吸引租客租铺开店。

   外卖大举侵袭

   明年商铺租赁市场 格局或有变

  唐际程预测:“今年下半年至明年年初,昆明市或将爆发大规模退租现象。”他认为这不是空穴来风,现在“唐会”、“青和”也开始积极转型拥抱互联网,“当下,饿了么、美团、百度三大外卖平台大规模抢滩昆明市场,青和、唐会两大品牌都已接入这些平台。未来,外卖市场完全激活后,实体餐饮店就不再需要那么大的店面了”。

  外卖市场扩大,意味着一部分客人不再需要堂食,店面不需要很大,甚至会催生一部分“无店铺中央厨房”。唐际程说,当前唐会、青和两大小吃品牌正在谋划“大店面转小店面”。据他计算,当前青和、唐会两大品牌60余家店铺租金占到成本支出的15%,这15%的租金支出对于经营正常的门店来说能够承担,而对于一部分销售业绩不佳的店铺,则会成为负担。

  唐际程打了个比方:“外卖进军餐饮市场,就像当年淘宝进军零售业一样。淘宝来的时候,大家不以为然,后来零售市场被蚕食,问题集中爆发,很多做零售的人开始转型进入餐饮,于是餐饮的铺面租金就炒高了。现在我们就发现,外卖市场真的非常大,介入进去发现,我不再需要那么大门店,也不需要那么多的从业人员,外卖平台完全帮我解决‘堂食座位矛盾’的问题,现在我就把一些小的店面完全交给外卖平台来做”。

  对于无店铺中央厨房模式,唐际程说,线下传统餐饮店必然面临房租、原材料和人力成本的压力,而且现在餐饮门店已趋于饱和,市场需要的是创新的模式。事实上,要把餐饮做起来只需对接消费者和产品这两端,不开实体店的话,完全可以借助电子商务引来客流,通过构建外卖物流体系,将产品从中央厨房送达消费者,从而实现交易闭环。由此一来,大家对门脸房的需求就不再高企,房租必然会下降,而且就在今年下半年或明年初集中爆发。

  都市时报记者 王海涛

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