去年昆明新增写字楼60万㎡ 仅占房地产整体开发量的6% 

在中介挂了1年多仍未找到承租者，陈先生考虑将自己在环城西路的一处写字楼物业租金再下调些，“前几天去摸底，旁边西坝路一处写字楼的租金已降至70元/㎡。”锐理数据去年底一份研究数据显示，2016年昆明写字楼库存量比2015年减少25万㎡，不过截至去年年底，昆明写字楼库存仍超420万㎡。而不断涌现的低价租售策略，也让2017年写字楼市场分化加速。

市场现状

去年昆明办公物业仅占开发量的6%

事实上，去年年初业内就直言，较长一段时间内，昆明的办公物业去化压力远高于居住类产品。锐理数据今年初发布的昆明2016年房地产市场运行数据显示，2016年昆明整体写字楼销售为85万㎡，仅占整体销售面积的7%，截至去年，库存显示为424万㎡，也就是说，按照去年销售去化情况，仍需5年才能完全去化。

一位业内人士分析，相较2015年，2016年的办公物业供应量整体减少了超过50%，“一方面缘于销售端压力，一方面在于去年开始的政府允许商业办公等未建项目修改规划，也让整体增量稍微收缩。”数据显示，去年昆明办公物业整体新增为60万㎡，占全部市场供应量的6.05%。

供应端主动减少，让去年的办公物业价格水平继续回落，本地机构统计数据显示，2016年昆明办公物业销售均价为10641元/㎡，同比下降3.6%，同比降幅仅次于车库（昆明车库均价去年同比下滑4.7%）。

成本制约

小微企业更青睐“住改类”办公

销售端价格回落，让办公物业的租赁市场水平进一步走低，“就目前北京路沿线的写字楼物业租金情况来看，一环内平均月租金基本上在160元~180元/㎡，二环内环境较好的差不多在120元/㎡左右，相较去年，约下滑了10元~20元/㎡。”北京路一家从事办公物业租售的中介机构工作人员说道。

然而，市场实际租用比例仍在大幅收缩。记者走访了解，目前仅白云路北京路至穿金路一线，近两年建成投入使用的办公物业就有金尚壹号、金尚国际、金领地等5个项目，加上之前就投入使用的俊发中心、金色年华等物业，不到2平方公里的范围内，办公物业就有7家之多，从走访情况看，除俊发中心、金色年华这样的“老项目”租用比例在7成以上，包括金尚壹号等新建项目在内，都不足一半。

“办公物业租用的最大竞争对手是普通住宅。”一位不愿具名的业内人士直言，由于租金等方面的先天优势，一部分住宅产品也进入办公物业租赁市场，“以同德昆明广场为例，住宅的月租金基本上35元/㎡左右，而旁边的俊发中心则要130元/㎡。而且这边大多数都是简装出租，可针对办公需求进行灵活调整。”金江路一处中介的工作人员告诉记者，将住宅当成办公物业出租，最大的客源需求集中在数量庞大的初创小微型企业。虽然政策不允许，不过市场上却仍不在少数。

未来趋势

灵活性、便利化产品更受欢迎

“住宅类产品参与办公物业市场份额争夺，很大程度反映出目前高性价比办公物业的短缺。”有分析人士指出，由于规划条件等因素导致的楼面价过高等原因，昆明办公物业销售价格和租金价格在区域内都属于较高水平。（按戴德梁行等机构数据测算，昆明甲级写字楼租金平均水平在150元/㎡，同区域来看，略低于成都的176元/㎡，远高于重庆的115元/㎡和西安的77元/㎡。）尽管近期出现部分写字楼项目租金水平回落情况，但鉴于开发成本等压力，租金大幅下跌的可能性不大。

很难通过大幅度降低租金来抢占中小企业的租用份额，更加灵活的租赁方式成为行业寻找突围的一个思路，在去年雷格斯云南第二家服务式办公中心成立仪式上，雷格斯方面的负责人表示，其服务式办公中心以提供全装全配、即租即用的办公空间，给予客户从1天到1年的灵活租期，及提供随需变更办公地点或规模大小的多重选择。为各种企业灵活选择提供便利。

此外，组团办公模式也是近些年昆明办公物业产生的新业态，以金鼎广告园为代表的产业孵化园模式，由开发企业集中打造产业孵化基地，提供变准化办公环境，成为近两年昆明办公物业增长最迅速的代表。

有啥利好

政策利好刺激业态分化加速

这种趋势下，昆明写字楼销售情况在今年1月出现转好迹象。锐理数据显示，1月昆明办公物业销售面积达15.49万㎡，相较于去年月均7万㎡的销售业绩，涨了一倍多。在灵活产品供给和组团办公孵化模式下，今年有望迎来一个较好的市场转折。

不仅于此，为解决写字楼去化和支持楼宇经济对整体经济市场的拉力，昆明市不断出台相关利好。去年年底，昆明市再次出台《昆明市加快楼宇经济发展支持政策（试行）》方案，政策对在昆明市范围内建造、纳税，并符合产业定位、布局，以及用于商务办公、商业经营、科技研发等用途，建筑面积在10000㎡以上（不含住宅及附属设施）的企业进行补助或奖励。其中，对多种渠道盘活楼宇的企业，入驻率达到70%以上的，将对改造实施主体给予一次性补助，补助金额不超过实际改造成本的30%，总金额不超过1000万元。同时，对打造专业特色楼宇，形成产业集群，且产业聚集度达到50%以上，年纳税总额达到1000万元以上的楼宇，每年给予楼宇管理方100万元的奖励。

此外，对提升楼宇税收贡献的机构也同样有奖励。即对年纳税额达1000万元、5000万元、1亿元以上的楼宇管理机构，奖励10万元、50万元、100万元；而纳税额每新增1000万元，则再奖励5万元。

云报全媒体记者 陈辉