北京限购，环京楼市沾光

20年楼市，调控政策不断，每项政策出台都能遇到市场的博弈，可没有哪项政策像“限购令”这样，让连绵不断的家庭用结婚证去破解。

2011年2月16日北京市建委提出调控北京楼市的15条措施，简称“京十五条”。如今北京住房限购令发布已有四年，整理这四年来有关限购令事记，一探限购令的“前世今生”，瞭望它的未来。

2011年 为了抑制过热的房地产市场，限购令应运而生

北京限购令是在怎样的背景下产生的？就这一问题采访了北京房地产协会副会长兼秘书长陈志，陈志这样解释限购令的出台背景：

“说起限购令的产生背景，我们还需要回到2008年，伴随着四万亿资金入市，中国房地产从一个慢速的发展过程、经历，2009年、2010年而进入到一个极度供给、极度供热的快速发展阶段。大规模大面积的改变城市面貌、拆旧建新等等举措，使得我们每一名个体都在其中成为受益者或受害者。在住宅市场，过度的投资、投机行为以及大量人口流入北京，使得北京房价快速攀升。在这样的时代背景下，如何使房价和收入分配关系相匹配，将投资性、投机性的需求挤出，便成为了政府的调控目标。为了抑制过热的房地产市场，抑制过多的投资、投机行为，限购令应运而生。”

2012年 过热过快的房地产市场得到有效抑制

限购令的出台使得中国房地产市场供给过度的投资、投机需求，在一定程度上得到了有效的抑制。

北京中原地产市场研究部在2012年发布的数据显示，在当年北京新建住宅成交金额前100项目中，同比之前一年的成交额，下调幅度达到了402亿元，将近41.3%。由此可见，限购令的实施基本实现了抑制房地产发展过快过热的短期目标。另一方面，任何一项制度或政策的实施都会存在一定副作用。

陈志表示，“房地产市场作为民生、社会、乃至经济的交汇点，其政治用意还是社会稳定和民生诉求，但我们仍不能忽视市场的作用。在市场规律的作用下，北京的房价在一定程度上仍然出现了上涨。对于一些家庭来说，由于被限购同时自身收入的上涨水平并没有跟上房价的上涨速度而被市场所抛离，虽然这种问题的出现不完全是房价快速上涨单因素所带来的，但也是我们应当正视的问题。”

2014年 住建委强调限购令不会松绑，更不会取消

2014年10月，北京限购令被传决策层正在商讨限购令“松绑”事宜，再次将限购令拉回人们的视线。事后北京市住建委迅速辟谣称：北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行。

那么北京限购令是否会被取消呢？陈志说：“这个答案显然是不会的。首先，限购令的取消是对已经进入锁定人群的一种不公平；其次，限购令已经成为了北京市人口管控的一个重要手段，限购政策逐渐转换为城市功能或城市人口的具体举措，而不仅作为抑制房价的工具，它承载更多的是一种社会功能。”

明年 北京施行限购政策第五年，需求补充逐渐平稳

明年是北京实施限购政策第五年，伴随着部分置业者缴满五年社保，北京楼市是否会受到影响？

陈志这样解释，“随着部分置业者缴满五年社保，将会释放一定量的需求入市，并且在之后的每年都会有一定的市场需求补充，在限购的条件下，我们的市场补充也会逐渐平稳。这种需求释放，对于北京的楼市会有一定推动，但我们仍要意识到一部分人由于收入增长相对缓慢，虽然具有购房资格但仍不能成为‘有效需求’。高房价对于部分具备购房资格的置业者造成了挤出，但好在我们还有另外一项政府的救济制度——自住型商品房。从民生的角度来看，这种自住房填补了由于房价增长过快而带来的收入和房价距离拉大的矛盾，使得部分置业者得以实现自己的住房梦。”

如今，当我们再谈及北京限购政策时，它不再仅仅是作为抑制房价过热的一种工具。在北京限购令的背后，我们看到的是另一种“以业定产”的社会调控手段，这也使得我们对限购类政策的认识更进一步。

限购令成全了不限购房

目前北京限购政策是针对70年产权住宅的，商用房不在限购政策之内。对于没有购买住宅资格的人，可以购买40年或50年产权的商住住宅。这类楼盘产权性质为写字楼或商业，但开发商在盖的时候，已经将内部结构按照住宅标准建设，目前不在限购范围之内，而且价格也有些优势。正是基于此，近几年，商住房项目热度一直不减。“不限购”是这类楼盘开发商给出的最大卖点。

北京的严苛的限购令同样让周边不限购的津冀楼盘火了一把。

去年上半年，“京津冀一体化”的出台曾让环京楼市再次风光，保定、廊坊、燕郊等地的“抢房”大戏如今依旧历历在目。但好景不长，很多投资客在买房后才发现，自己投资的非但不是想象中的“金矿”，而更像是摆脱不了的“烫手山芋”。

虽然从外表数据看，很多投资客买到手的房子，并没有出现房价下跌的亏损，但高额的交易税费让他们的房子在与供应量庞大的新房比较中，价格上没有半点优势。另外，被透支的环京区域和自住房，对买房人的分流以及缺少大型的联网中介公司，都让二手房流通环节十分不畅，一套房子半年甚至一年都卖不出去已成常态，“有价无市”也让环京楼市成了投资客的噩梦。一位廊坊当地的中介员工介绍，如果没有大幅优惠，户型没有朝南的房间，那么房子变现就更加不可能。于是，蜂拥而至的投资客就这样被套牢了。