切断“利益链”破解业主和物业之争 委员建议开发商要与小区物业脱钩

　　云南网讯（记者 赵岗 实习生 丁敏）如何解决愈演愈烈的小区业主和物业公司之争？3月21日，昆明市政协委员“两会”期间提出建议，房地产开发商应与小区物业脱钩，成立业委会并招聘物业公司，开发商不得干涉招聘工作。是否真的需要“脱钩”？业主和行业协会各有说法。

　　 小区业主：频频被物业公司“欺负”

　　云南网记者了解到，现实生活中业主买房不可避免的要和房地产开发商、小区物业公司打交道。互相协作的例子有很多，但闹起矛盾甚至对簿公堂的也不少。市民冉先生所在的宜良绿洲花园小区，由于房产证办不下来闹纠纷，本是小区主人的业主反而被物业公司停水停电。此前，昆明江东花城小区也发生过分属两个物业公司的保安同时“站岗”的奇观。

　　“明明小区是我们业主花钱买的，最后还被物业公司欺负，要收多少停车费就是多少，还要解聘业委会。好比我请个保姆哪天要辞退她，保姆却赖着不走说她才是这个家的主人。” 昆明江东花城业主吴先生说：“天下有这样的道理吗？”

　　“在实际中，业委会的成立非常麻烦，虽然有法律依据，但是由于住在一个小区里面的人员复杂，信任程度低，再加上业主法制观念淡薄，往往没人去牵头组建业委会。”昆明湖臻园小区的业主李先生建议，应把成立业委会作为新建小区前置条件，可先由街道社区“主导”成立临时机构，待条件成熟后改为“指导”业委会成立，随后再对物业公司进行招标。

　　 委员刘云：开发商应与小区物业脱钩

　　委员刘云认为，房地产开发商完成一个商品房小区就组建一个物业公司接管小区物业工作，已经成了房地产行业的惯例，甚至房屋仅售百分之三十，入住率不足百分之二十时，房地产开发商就组织小区物业收取物业费的现象屡见不鲜。

　　为了解决开发商和物业公司利益输送的不良现象，刘云建议，在相关部门的监督下，实行房地产开发商与小区物业脱钩，维护业主合法权益。“当房屋售楼不足百分之五十，入住率不足百分之三十时，可由售楼部负责物业管理工作。当售楼率和入住率分别达到百分之五十和百分之三十时，要由住建局和街道社区组建业主委员会，由业主委员会和街道社区共同招聘物业公司，不允许开发商干涉招聘工作。” 刘云说。

　　刘云在提案中还说，经由住建局和街道社区同意，业委会有权更换物业公司，物业公司无权罢免业委会，不能任由物业公司“胡作非为”。

　　 台盟：物业公司无权私自涨价

　　当天，云南网记者从台盟昆明市总支部获悉，针对如何解决物业和业主存在的矛盾，他们提交了《关于加强小区物业管理、落实物权法的建议》的提案。

　　提案认为，目前很多物业公司，“服务”观念没跟上，“管理”的观念倒是很积极。加上收入不公开，公共收益去向不明等原因，为小区矛盾的爆发埋下了隐患。业主想换原有物业，看似简单，其实法定程序非常繁琐，很多小区更换原有物业往往需要通过漫长的司法程序。

　　台盟昆明市总支部认为，破解上述难题，需要业主和物业双方共同遵守《物权法》和《物业管理条例》。物业公司无权私自涨价，要涨物业费时，需通过业主大会成本进行核算。制定合同要未雨绸缪，公共收益如何分配，哪些服务不达标可解聘物业要写清楚，将来即使走司法程序也有理有据。

　　 物业协会：做好责权分离就行

　　昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林认为，物业公司和开发商脱钩这个提议说得太绝对。从长期的实践过程中来看，开发商的售后服务做到位，脱钩了对业主也不一定好。物业公司和开发商确实应该做好责权分离的工作，但是不一定完全脱钩。

　　唐晓林介绍，业委会对物业公司的监督是非常有必要的，但是解聘物业公司是非常复杂的一个过程，“解聘物业公司不是一个业主、几个业主说了算，也不是业委会说了算必须召开业主大会，并且同意的人数超过一半才能解聘，还是相当不容易的”。

　　“物业公司和业主的矛盾相当复杂，必须具体问题具体分析，不可能用一个政策来解决所有问题。”唐晓林说。

　　 学者：业委会落实“权力”很困难

　　云南大学法学院讲师王鑫认为，在房屋交付业主之前，业委会还未成立之时，这段“权力真空”的时期，房屋的管理只能由开发商决定，因此前期物业公司和开发商的利益纠葛比较多。解决这个问题还需要长时间的探索。

　　王鑫认为，物业公司和小区业主是平等民事法律关系，业委会也是法律认可的组织。但在实际过程中小区业主力量分散，很少会有业主花费大量时间精力在小区的管理上。“业委会看起来很强大，实则虚弱无力。但物业公司是一个组织紧密的利益共同体，执行力强”。

　　他表示，虽然法律给业委会很大的权力，现行有《物权法》和《物业管理条例》，但是执行很难，物业管理是一个新兴的社会问题，市场还未完全形成，容易出现乱象。