中国海外310亿收购中信地产住宅业务

17.03.2016  14:17
近期房地产市场不断升温,中国海外集中于一二线城市的土地储备,以及针对首套房和改善型需求的产品将受益最大。

3月14日,中国海外发展有限公司及中国中信股份有限公司双双发布公告宣布,中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中国海外,最终对价金额预计为人民币310亿元。

根据交易协议,最终对价的支付方式分为:中国海外将向中信方配发及发行10.96亿股普通股,占中国海外经发行该等股份后已扩大股本的约10%,对价股份将按每股27.13港元的价格发行;此外,中国海外将向中信方转让资产对价,价值约为人民币61.50亿元。

中国海外方面表示,交易完成后,公司在一线及二线城市的土地储备将大幅提升。截至2015年12月31日,中信在中国主要城市拥有土地储备约2400万平方米,主要包括发展中物业及持作未来发展的物业,其次为主要位于一线及二线城市的已落成物业,其中42%位于珠三角地区,31%位于环渤海地区,9%位于长三角地区,另有18%位于其他区域。

花旗的研报指出,若中国海外成功收购中信内地若干住宅房地产项目,将对集团带来明显利好作用。中国海外于收购前的估值为2016年市盈率预测8.3倍,基于其基本面稳健,预期2015财年业绩理想。报告指出,中国海外原本已拥有4070万平方米土地储备,此次交易将进一步刺激其土地储备及销售。还可令中国海外未来3年年均销售至少增加20%,毛利率约30%至35%;花旗方面称,相信中海在行业改革中可获更多并购机会,有可能与中信股份加深合作。

招商证券也分析指出,近期房地产市场不断升温,中国海外集中于一二线城市的土地储备,以及针对首套房和改善型需求的产品将受益最大。同时,招商证券预计中国海外2015年核心盈利将同比增长21%至288亿港元。

尽管2015年地价飞涨,但中国海外仍严格控制购买地块以避免高价购地。2015年公司新增土地支出总额为345亿元人民币。根据招商证券估算,这些新项目的毛利率一般在30%以上,而北京和深圳的项目可以达到40%以上。综合来看,有助于中国海外在未来数年保持30%以上的毛利率。

不过,尽管2016年开年以来,北上广深等一线城市房价明显上涨,但是更多的二三四线城市仍然处于“去库存”的进程当中。资料显示,以房地产为核心业务的中国海外当前布局除了一线城市以外,大部分仍然处于库存积压之下的二三线城市,其中的长三角、东北、中西部地区已经呈现明显供过于求局面,住宅销售市场压力仍存。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,2015年以来,大房企之间并购重组案例正在持续上演,而并购重组之后形成的“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺行业老大地位的重要砝码。其中,恒大地产2015年通过持续并购扩大自己在地产事业的版图;招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口,成为当时中国最大市值开发商;保利地产与保利香港重组也在进一步推进过程中;金丰投资重组方案交易完成后,绿地的市值也有意问鼎房地产行业“老大地位”。

中海与中建地产重组完成后,再与中信地产住宅板块业务合并,增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市土地储备,巩固并提升了其千亿开发商地位”。张宏伟说,这也将加剧2016-2018年地产行业竞争局面。

从房企自身发展的角度来看,房企并购重组拉开大幕,主要是为了解决同业竞争问题”。张宏伟认为,首先,在楼市规模化增长时期,房地产行业有利可图,较高的投资回报使得房企盈利冲动凸显,房企展开资源争夺赛已不可避免。这些大型房企重组完成后,中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。届时,“大者恒大,强者恒强”局面的形成,最终推动市场集中度越来越高。

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