昆明年内拟投近2亿元改造31个老旧小区

盘龙区老旧小区改造出一个绿地花园。 记者王俊星摄

五华区凤翥社区一老居民楼装了新电梯。 记者李海曦摄

今年6月19日，国务院常务会议明确，加快推进城镇老旧小区的改造工作。随后，云南省政府常务会议也强调，要认真贯彻落实国务院常务会议精神，加大城镇老旧小区改造力度，切实改善群众居住条件。这样反复的强调不仅释放出了老旧小区改造要有实质性动作，今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与。

老旧小区改造是一个体量巨大、群众愿望强烈的重大民生工程和发展工程。今年，昆明市进行了城镇老旧小区初步摸底排查，2000年前建成使用的城镇老旧小区共涉及1600个，8721栋楼276521户人，建筑面积约1600万平方米。哪些小区要改造？要如何改造？庞大的资金来源要如何解决？改造过程还存在哪些难题？

难  老旧小区改造难过“三大关”

“小区房子太老了，屋顶渗水是常有的事。”“家里老人年纪大了，每天还要爬几层楼，要加装电梯又不是一件容易的事。”“排水设施不管用，一到雨天，小区就会淹水。”……提起老旧小区，居民就有一大堆的牢骚。近年来,随着企业改制以及城市化步伐的推进,很多小区各项设施逐渐陈旧,服务功能弱化，小区汽车数量与日俱增,现有车位供不应求,绿化带被肆意侵占现象严重,人居生活舒适度急剧下降。

改，迫在眉睫！却并非那么容易。

首先，要定义哪些老旧小区属于改造范围？住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委办公厅印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》指出，城镇老旧小区为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的居住小区。

尽管老旧小区改造能给居民带来很多实惠，但在改造过程中却存在很多挑战。“老旧小区改造最难的就是群众工作，每个人的需求不同、诉求不同，意见很难达成统一。”  华山街道党工委宣传委员黄丽以老旧小区安装电梯这件事来举例：一楼二楼不乐意，不愿意出钱；五楼六楼最积极,因为他们是最直接的受益者，但安装电梯必须得到三分之二的住户同意，导致很多小区在征集意见的第一步就戛然而止了。

市住房城乡建设局副局长黄捷梳理了老旧小区改造过程中存在的三大问题。

其一，形成整合治理难。老旧小区改造涉及众多部门，以及市、区、街道、社区、小区等多个层级，目前尚未形成具体针对城镇老旧小区改造的技术规范和投资定额标准。

其二，资金来源筹集难。目前，昆明市城镇老旧小区改造项目资金来源主要为财政资金、街道（社区）资金及群众自筹资金，资金不足制约了前期项目改造和后期长效管理。

其三，业主自治发展难。一方面，老旧小区缺乏对物业管理企业的吸引力,  物业收入少,居民交费率低，管理亏损比例大，许多物业企业不敢接手，造成恶性循环；另一方面，业主物业观念落后，参与率低，即使引进物业也不愿意交费，在老旧小区改造过程中未给予支持和理解，反而认为改造会给生活带来不便。

改  1个亿投入助推50个项目改造

老旧小区要怎么改？黄捷介绍，昆明老旧小区改造按照“因地制宜、完善配套、改善环境”的原则，充分分析老旧小区的实际情况，制定改造方案。一般会分为三个层次进行改造：第一层次是对于基础条件较差的小区，重点加强对消防隐患和卫生环境的整治，开展“三线”  规整，配置环卫设施、消防设施、健身活动设施等，修补破损路面，划定停车位，增补绿化等；第二层次是改造入户，对入户的水、电、气进行完善，联合供电、排水、天然气等公司，一起对小区住户的生活条件进行改善；第三层次则是对具备条件的老旧小区，通过加装电梯等来提高老旧小区的居住舒适度。市住建局正在研究制定既有住宅加装电梯实施意见，目前已经过多轮征求意见，待充分论证后将及时公布。

老旧小区要改造，首先要解决的就是资金来源问题。目前，昆明市正在开展市容环境整治提升行动，市级按照2∶8的比例对整治工程包括微改造工作实行“以奖代补”，支持整治提升工作。区级财政设立专项资金，引入社会资金共同参与改造，通过三旧改造连片开发，将老旧小区改造资金计入连片开发土地成本，在改造前期通过宣传有效带动群众积极参与，同时协调改造片区管线单位落实改造责任。在西山区永昌街道永兴路社区16号院改造工作中，67位居民共计捐款8035元，在为改造添力的同时，也凝聚起小区居民的力量，更好地推进老旧小区改造。

有了资金支持，怎么让居民一起参与进来呢？

全市通过宣传栏、黑板报、召开动员会等多种形式，积极引导社区居民转变观念。在项目启动前，通过召开社区会议、居民代表大会、基层党员代表会议、发布公开信等进行宣传引导。以华山街道为例，组织了16家党组织为成员单位、30余家物业公司为协同单位，共同成立了“红色物业”党建联盟。各党组织党员积极融入城市管理、社会治理、物业管理、居民自治等各项工作，自觉承担起了政策落实宣传员、社会治理信息员、社区文明创建员的责任。有了党员当先锋，老旧小区的改造也有了动力。

据了解，昆明市自2016年启动城镇老旧小区改造工作以来，截至2018年底，共投资10501万元完成50个城镇老旧小区改造项目，涉及1450栋楼47183户人，改造建筑面积220.64万平方米。通过实施老旧小区微改造，居民幸福感、安全感、获得感得到进一步增强。“我们小区改造后，环境变得好多了，小区里不仅干净整洁，还多了很多花草，变得越来越好看。”居住在丰宁小区的刘惠说。

议  共同建设管理是“内生力量”

尽管老旧小区改造在昆明已初现成效，但仍有很长的路要走。资金的缺口依旧很大，改后能不能继续保持，能不能改出自己的特色，这些都仍是困扰全市各级部门的问题。

今年，全市计划实施城镇老旧小区微改造项目31个，涉及建筑面积129.74万平方米，计划投资19282.15万元。截至7月，已经完成昆十四中宿舍、菱角塘小区东区、金碧复兴社区、巡津新村南北区等16个老旧小区的微改造工作，累计完成投资10849.2万元。

“我们正在积极申报中央补助资金。”黄捷建议，一方面国家和省级相关部门要尽快制定城镇老旧小区改造技术规范和投资定额标准，为城镇老旧小区改造工作提供技术支撑；另一方面要明确中央、省级补助资金的标准，支持地方政府开展老旧小区改造工作，并建议省级部门出台相关政策，明确片区管线单位出资义务和工程责任。

“小区环境改善了，不仅居民住得舒心，还能唤起他们共建家园的热情。”黄丽说，只有依靠长效管理机制才能真正改善老旧小区的居住环境。华山街道每年出资40万元，通过购买第三方服务，对辖区内45个老旧小区进行环境保洁，并配备保安保障小区安全。但这还远远不够，必须要建立起居民自治或者物业管理的模式，确保老旧小区不但要改好，还要管好。

昆明市社科院社会研究所所长高军认为，共同建设管理是老旧小区改造能够顺利推进的“内生力量”，要积极探索建立“共建共享共治”机制，对于规模较大的小区，通过招投标选聘物业服务企业，逐步实行市场化运作的物业管理模式，面积小的小区则实行居民自治等管理方式。另外，也要注重改造的个性化，不能千篇一律，要根据小区的特点来进行改造，比如巡津新村改造后的青砖瓦片浮雕和墙面立体彩绘，在兼顾居住舒适度的同时又有了美感，只有这样才能使老旧小区改造真正惠民。（昆明日报 记者陈雯）