万通控股董事长冯仑：“互联网+”时代房地产如何更上一层楼

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2015年4月15-16日，由艾瑞集团主办的“2015年艾瑞年度高峰会议”在北京国家会议中心盛大开幕。作为今年艾瑞峰会的第一站，艾瑞北京峰会以“顺势而为·舞在风口”为主题，吸引了数百位来自国内外互联网、新经济、科技相关行业的前沿公司创新领袖及数万名与会者，共同回顾行业热点、挖掘行业潜力、把握行业动向、探寻行业趋势。

以下是万通控股董事长冯仑发表的以““互联网+”时代房地产如何更上一层楼”为主题的演讲实录：

　　（图为万通控股董事长冯仑）

冯仑：各位朋友，大家早上好，非常高兴在这样一个互联网的会上和大家来交流一下房地产相关的一些体验和资讯。最近两年以来，房地产当中传统的新闻非常少，能够让大家关注的房地产新闻都是和互联网有关的。万科高管加入房多多成为不小的新闻。之后不久“YOU+”出现了，也是互联网新闻，因为房地产跟雷军扯上关系之后就变成特别妖娆的新闻。最近三个月以前毛大庆又出来创业，又是和互联网扯在一起，去做一个办公空间的创新。昨天，绿地和阿里签了一个和约，又推出了一个房产网，就是房地产终于也成为了宝贝，但是是因为互联网，而不是因为自己的房子，突然一下有什么变化。

最近两年我们在房地产创新当中，我们行业内经常在一起开会讨论，然后张眼四望，四处去看，最后看来看去我们也确实被这一阵风不断的在推。刚刚我们看一下，杨伟庆杨提到的十大风口和房地产都没有关系。我认为，房地产行业五个变化是非常重要的。

第一个变化就是从产品到客户这种通路上的变化。这个通路上的变化现在冒出了非常多的企业，特别是美国Airbnb这样的，把多余的房子拿到网上出租。过去我参观过，讨论过看法，这家公司估值超过了万科，超过了绿地，也就是超过了国内传统房地产开发的最大的公司。但是它做了五年。类似在中国的企业叫途家，在房地产销售环节现在竞争环节非常多，房多多、搜房都是在房地产通路上发展起来的公司。而在通路当中这些把房地产行业经济公司消灭了，或者说正在瓦解这样一个传统销售的行业。最近还有一些新的企业不断的冒出，专门卖细分二手房，专门做新房豪宅，总之会有新的公司和新的创业者出现。提到好房也是在这个过程当中出现的一个传统和现在金融服务和房子和销售结合的很好的形式。另外，现在也有一些我们看到的和没有看到的一些在模式上的成长，以前是产品到通路，现在有一家做大规模，你从客户一旦有了这个想法，买房、租房，就像滴滴打车，若干个人给你传个单子，然后做到特别好的服务。

第二个创新，就是对于整个房屋内部结构有一个改革。就是我们讲的智能家居逐步取代的是传统家装行业。也就是说，未来的房屋不是说传统家装完了以后你再买个电视，而是整合现在所有消费终端也好，移动变化也好，成为一个家具信息生活的一个站点，一个最大的集成体系的入口。所以在这个领域，所有互联网大公司都盯着一个家的领域，和房屋怎么样能联合起来。但是这个对传统家装行业是一个挑战，如果包括BAT公司都开始进入智能家居的时候，最后家就变成一个像十年前二十年前看过的一个科幻片子，就是房屋最后变成一个工业产品，就是完全生产出来“+”出来的电器一样，房屋就像电器一样，你住到一个智能电器里面，这是过去的科幻片，但是现在越来越接近于现实。所以智能家居逐步地会取代传统家装。

第三个，就是刚刚讲的生活O2O，我们叫社区电商，正在取代传统的物业管理。过去传统的物业管理所谓好和不好其中一个最重要的特点就是学雷锋，就是物业公司在15年以前，10年以前能帮助客户开个门、叫个车，这就叫物业管理非常好。但是现在大家知道这些功能全部可以通过移动互联网，通过手机轻易地得到满足。所以现在叫医生、叫午餐、叫个车，包括维修、结算、收电费等等所有这些事情都可以通过互联网实现。传统的物业公司其实一点优势都没有，所以包括现在各种生活O2O新的服务方式，已经使我们传统的物业公司没有办法支撑。现在传统的物业公司，特别是管住宅类的物业公司，全面的百分之百亏损，百分之百补贴给客户，但是还很难生存，而且服务质量越来越差，面临投诉。因为中国的物业公司消费是政府批准，但是现在人工成本不断增加。所以最后恶性循环形成了用越来越少的人，越来越便宜的人给越来越多越来越好的服务，这样客户交越来越少的物业费，交越来越少的物业费以后服务费更差。但是有了O2O生活电商实际上弥补了物业的服务。所以客户现在对物业的抱怨反而下降了，为什么？我不理你，不用你，我也感觉不到你的不好。另外一方面，感觉到用户的投诉抱怨少了，原因就是原来生活O2O取代了传统的物业公司。

第四个方面，类似工业4.0方式。从客户需求出发，倒过来看，我们应该做什么样的房子。所以最近出现了很多房屋自由定制，或者众筹这样的一些方式。通过一个项目，然后通过把所有需求集中起来，最后通过众筹，从客户这儿拿到一部分资金，然后再去时间设计，建造最后把房屋交给客户，这样可以节省开发的成本，开发土地上的成本，也可以节省银行贷款作为开发贷的成本，和销售的成本，大致这种模式比传统房地产开发节省大概三分之一的钱，所以房价会有所下降。这种方式最近也有很多创新。

最近甚至是包括平安，我们还有几家在重点研究能够把这些通过客户与需求具体最后倒过来来定制房屋，通过众筹的方式，最后形成一个新的制造模式，或者叫开发模式。这是在未来更容易实现的不是这种大规模的生产。实际上在全世界任何地方未来你想做一个小房子，实际上都可以通过这种定制的方法，很容易很快的能够实现。这是第四个方面。

最后一个方面，我们对空间的定义发生了变化。过去对空间非常简单，是什么就是什么，客厅就是客厅，是我们通常所谓咖啡厅就是咖啡厅，餐厅就是餐厅，办公就是办公。但是现在我们发现互联网时代以后非常有意思，人的交往和公共的场所需求是增加的，不是减少。大家知道你交往的时候跟熟人拥抱，一年里的频次有限，但是开始跟陌生人拥抱的时候，你仔细一想你一年约会次数大大增加。这些约会第一次在咖啡厅，第二次在客厅，第三次去了酒店，第四次去了派出所。所以这个空间需要大大增加。所以听到一个特别的现象，就是所有的工农空间工农复合化，比如喝咖啡，可能兼任办公功能，社交功能，还有Party活动的功能。现在办公室就是搭几个隔断就是办公，现在的办公室也成为了互相交流，休息，娱乐，甚至还可以玩点东西，购物。所以现在功能复合化是未来最大的趋势。所以我们现在在做公共空间是跟人的行为有关的，因为房地产这件事情说到底是创造一个最具价值的固定良好空间。汽车，飞机，MH370是移动空间，一移动就找不着了。但是我们在会场，住宅，这些都叫固定空间，而这些空间的价值究竟是什么决定的？其中一个重要的原因是行为决定。不同的行为愿意付不同的费用，我们就会得到不同的资金。总体来说站着不如坐着，坐着不如躺着。另外，殡仪馆，一旦躺着，就收费巨高。所以最近发现人的交往频次越来越高，陌生人之间交往频次越来越高，而交往的目的越来越不像传统那么简单，而交往需求越来越多多样化，所以多样化会创造出更多的对于新空间的需求，包括毛大庆做的中国版Urwork也是这样一个需求，还有公共空间更大的压缩。

总之，房地产行业是重行业，我们也会感觉到互联网对于我们直接的冲击，而互联网冲击改变的不是我们对房子需要不需要，而是我们怎样需要房子，怎样利用空间，怎样获得最便捷舒适和我们最喜欢的空间。这样的话，也就是说互联网让我们住到云里面去，但是互联网确实让我们更快、更好满足人们对空间的需要，这样也创造了房地产未来发展新的路径。非常高兴在这里有机会和大家学习，也希望以后我们继续在互联网和房地产中间我们找到共同的新的生长空间。谢谢大家！