昆明大观商圈升级转型 四大功能区将全新亮相

    市场低迷、利润下降、电商冲击……如今的商贸市场“内忧外患”，急需一场华丽的转型。

    在建设世界知名旅游城市的过程中，昆明市打造了一批特色旅游文化商业街区。大观商业城特色街区就是其中之一。

    经过前期大量的筹备，12月9日，“大观商业城特色街区暨平安商圈建设”启动仪式举行。未来3年内，这个昆明市曾经的商贸中心，将按照“天天选商不闭市、循序渐进慢转身、协作共赢出特色、市民游客两兼顾”的思路升级转型，以“到大观商业城做小生意”的理念主打“市井集市文化”，重现往日的繁华。

    寻出路：“老商业中心”亟待全新承载力

    大观商业城始建于1992年，是上世纪90年代昆明最著名的五大商圈之一。商业城分为商业步行区和住宅两部分，其中商业区由11幢建筑构成，有着较为明确的业态分区，分别为商业、商务办公、餐饮、娱乐及综合经营场所等。

    1999年，沃尔玛的开业，将大观商业城的繁华推向了高峰。“人挤人，就跟不要钱似的！”住在富春社区的李荣华还记得“全民热逛”的场景。大观商业城负责人谢文非介绍，大观商业城的沃尔玛，是除深圳外，内陆的第一家。在全球沃尔玛商场中创造了收银设备最多、单品最多、供应商最多等十项第一，当年投资，当年收益。

    在那以后很长一段时间，大观商业城都是市民首选的商业消费中心。地处市中心黄金宝地，交通便利，除了沃尔玛之外，有肯德基、德克士、五星电器等传统主力店，还有一心堂、东骏大药房等医药商圈，以及经营物美价廉又时尚的小商品的个体商户，周围更有诸多的金融机构、医院等，生活方便，深受市民的喜爱。平日里一天的人流量可达10万多人。

    然而，随着南屏街、南亚等商圈的崛起，大观商业城在昆明商圈的位置逐渐下滑。

    走进大观商业城，这里还是以衣服、鞋子、帽子等传统百货为主，商铺一个挨着一个，商铺前还有卖手机壳、小饰品等的小摊，挤占了通道，更显得拥挤不堪。“进去一看都是‘淘宝款’，商品档次偏低，购物环境也不好。”学生时代的程荟羽还经常和同学到大观商业城买小饰品，如今也不去了。即便是在其他楼宇中，鞋城、网吧、培训学校、健身房等鱼龙混杂的业态交织在一起，让很多人望而却步。

    低端的业态结构，配套设施陈旧，带给顾客的购物体验不佳；其他商圈分流了客源，商户生意大不如前；周边拆迁、学生外迁、龟背建设施工等原因降低了人气；电商对以零售为主的老商业中心的冲击……多种多样的原因，让大观商业城真切地感受到了经济下行的压力。如今，最热闹的时候，大观商业城一天的人流量也仅在6万人左右，降低了40%左右。

    “不转型，就必然被市场所淘汰。”谢文非坦言，企业已经到了必须要做出改变的时候。

    慢转型：向北京等地学习练好“内功”

    一个严峻的问题摆在面前：怎么转型？

    2013年起，谢文非带领昆明大观物业有限公司、昆明镁诺商业管理有限公司的相关工作人员，先后到北京秀水街、东华门夜市，上海城隍庙、南京路，杭州清河坊、南宋御街，成都锦里、宽窄巷子考察学习。

    这些考察点的共同之处在于，都是在老商业中心的基础上改造的，其管理模式、招商选商的策略，以及升级转型的过程中遇到的问题、解决的方法，都是大观商业城所需要的宝贵经验。而且这几个点建筑风格特色明显，能够充分展示当地的文化特色，与大观商业城打造特色街区融入文化元素的预想不谋而合。

    在学习借鉴的过程中，大观商业城坚持“取其精华”的原则，绝不“生搬硬套”。以北京秀水街为例，闭市半年多升级改造，电梯、卫生间、旋转门、外立面全部换新，比肩高端市场，提升购物体验。又通过“换人、换血、换基因”，重新选商，换掉近一半商户，共计400余家，引进了大批自主品牌、原创设计的厂家和产品。

    改善基础设施，提升购物体验，是大观商业城首先学习的。今年3月，大观商业城拆除了挤占消防通道的100余家商铺，并增加了消防设备的购置。“这相当于‘自断其臂’，损失租金，还要赔偿商户。”谢文非说。尽管如此，为了提高大观商业城商圈的消防安全，打造一个舒适安全的购物环境，还是那么做了。在解决停车难的问题上，大观商业城一是倡导绿色出行，周围有40多条公交线路，便捷足达；二是拟建立体非机动车停车位，便于主要的消费群体和商户停防机动车；三是在沿线新增100多个临时停车位，加上立体车库500个停车位和产权单位的地下泊位，整个片区可提供1000多个停车位。

    与此同时，闭市改造速度快，但市场会进入“休眠期”，恢复很慢。从考察的情况来看，秀水街闭市重新选商，生意大幅下滑。大观商业城选择不闭市、慢转身，对不匹配的店铺，按照各业态租金缴纳节点和租赁合同，进行逐一清退；同时大规模选取符合市场定位的商家，包括原创设计、私人订制、自主品牌等。建立健全商户的管理与退出机制，筛选出优质商户继续经营。

    今后，将更加注重对商户的管理。将建立大观商业城的售后服务体系，通过保证金的扣减和切断水、电等惩罚，防止商户售卖假冒、伪劣商品。另外，对恶意转让、哄抬租金等增加商户经营压力的行为明令禁止，要求商户共同维护商圈的形象。