新加坡楼市如何做到地少人多房价高

和中国不同，新加坡不再是粗放的设计，而是将审美重心逐渐转向环保绿色建筑。“目前，绿色建筑占据新加坡国土面积的30%，我们通过提供补贴和银行贷款等方式鼓励业主将原有的建筑也进行绿色化改造。”新加坡建设局国际开发署中国区主任杨艳华告诉记者。

记者近日走访新加坡发现，其有较高的建筑绿化率，并有一些可持续发展的补贴方案。国内的一线城市未来也和新加坡类似，将面临一样地少人多的问题，新加坡的某些做法不乏有不错的启示。

绿色建筑与可持续发展

“我们对于绿色建筑要奖励容积率，如果该建筑达到白金级业主可以额外建造2%的面积用于销售租赁。绿色建筑的成本比传统建筑更高，我们就通过奖励容积率的办法来鼓励开发商修建绿色建筑。”新加坡建设局国际开发署高级署长许麟济告诉记者。

何为绿色建筑？建筑的全寿命周期内，绿色建筑可以最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

新加坡将绿色建筑认证如此分类：一栋建筑将设计成“白金”、“超金”或“金”等级建筑，在最终确认之前，该建筑的绿色等级只是临时性的，在建筑竣工之后，认证系统还要对建筑进行评估，最终确定授予哪一个认证等级。

虽然如此，新加坡的绿色建筑起初推广的并不顺利。2006年，新加坡建设局刚刚推出Green Mark绿色建筑认证体系时，开发商没有马上买账。

为此，新加坡建设局为此做了大量的努力和研究。“我们对当时一些商业建筑进行了对比，其中一部分是获得了Green Mark认证的，一部分没有。

研究发现，那些获得了Green　Mark认证的建筑，除了能为开发商节省巨大成本之外，其商业价值也升高了，且增值部分占项目总价值的2%之多。类似的研究和实践结果不断摆在开发商和投资者面前，绿色建筑项目在新加坡的市场越来越大。”许麟济指出。

而许麟济同样希望对于原有建筑进行“绿色化”改造。2014年9月，新加坡发布奖励计划，设立5000万新元(约人民币2.37亿元)津贴，协助现有建筑和场所的中小型业主及租户，使用绿色节能设施。中小型业主未来进行节能翻新时，如安装更省电的冷气系统，可获得最高50%的费用津贴，最高达300万新元(约人民币1422万元);租户则能获得最高50%的费用津贴，最高达两万新元(约人民币9.48万元)。

“我们的目标是在2030年之前，80%的建筑达到其标准。虽然绿色建筑会增加4%-5%的建造成本，但根据新加坡项目经验，这笔投入在4到6年内可完成回收。”许麟济说。

新加坡工艺教育中区学院是新加坡一所中专院校。这所学校在设计阶段就应用了3D建模、阳光路径分析和计算流体动力学等方法。三个箭头形主体建筑坐东朝西，以最大程度地减少西边外墙所受热量，同时把厕所、楼梯间等功能区域安排在大楼西侧，作为热量缓冲;大楼的设计获得最大的自然通风，站在大楼中间几乎每个位置都能感受到习习穿堂风。这栋大楼在2012年获得了新加坡建设局颁发的Green　Mark白金认证。

对比国内，目前绿色建筑并不多见，而上海也仅仅是核心地段的甲级写字楼拥有绿色建筑认证，未来是否可以通过更多元的补贴模式来鼓励开发商进行绿色建筑开发，新加坡模式可以借鉴。

“垂直”物流地产探路

和国内不同的是，还有新加坡垂直设计的物流地产。

“我们在新加坡的物流产业园设计有5层楼，而中国普遍都不会选择这样的垂直设计。虽然垂直设计会大大增加建筑成本，但是可以有更多的空间来进行仓储物流。”丰树集团中国区物流开发首席执行官吴财文告诉记者。

物流地产项目通常在郊区，因此土地比较丰富，国内很多项目并不做这样的垂直设计。主要原因是垂直设计需要有很高的承重条件和很大的汽车通行空间，建筑成本比普通的要高许多。

吴财文提到，这类设计通常需要和政府合作。由于节约了土地资源，政府通常会给出一些扶持政策来鼓励这类设计。“目前中国的电商发展迅速，3个人中就有一个人使用电商，长期看来物流地产有不错的成长性，因此我们还会加大在中国的投资，而我们这类高一点的物流仓储园可以有更多空间提供给租户。”吴财文透露。

记者了解到，目前丰树集团在上海、天津、杭州、郑州、宁波、无锡、重庆等12个国内城市拥有物流产业园。除了在各地落子外，其还联合海航集团，希望整合其旗下的物流资源进行物流地产的扩张。

与发达国家相比，中国人均仓储面积不高。根据普洛斯的市场调研数据，目前中国的人均仓储面积虽然有5.5亿平方米的物流设施，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米。我国人均物流仓储面积约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大，存在巨大市场缺口。

“传统电商、跨境电商、传统零售商和第三方物流是市场主要的需求方，华东的上海、苏州等地市场呈现供需两旺的态势，其他三个一线城市在空置率低企的背景下租金亦稳步上升，这些城市未来物流地产的租金还会提高，目前这个领域还是外资开发商为主。如果拥有更多的空间提供给租户，未来的市场前景可观。”世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨告诉记者。