“主题公园+地产”发展模式受热捧

近日，环球影城主题公园在北京的项目获批，让主题公园的投资市场再次引人关注。在国内，“主题公园+地产”的发展模式并不罕见，而其中不乏挂羊头卖狗肉的失败典型。业界普遍认为，在《旅游法》以及《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》的指引和制约下，旅游用地将有望得到规范，主题公园的发展或逐步踏上健康轨道。

国内主题公园投资热再起

在政策松绑下，主题公园的投资热潮再次掀起。自2011年国家发改委、国土资源部、住建部曾联合发出《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》，到2012年，中国人民银行明确提出“对高尔夫球场、大型主题公园等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款”，国内主题公园的建设受到了制约。直到去年3月，国务院11个部门联合印发《关于规范主题公园发展的若干意见》，规定主题公园项目新建、扩展应严格履行相应核准程序，从“叫停”到“规范发展”，这被业界解读为对“主题公园发展的解禁”。

随后，国内外对主题公园的投资热潮继而再次掀起。几大国际旅游公司将投资重点由周边国家(地区)移向中国内地市场，如迪士尼继东京、香港之后，开始在上海建造迪士尼乐园；环球影城在北京的项目正式落户；默林公司旗下的杜莎夫人蜡像馆继香港之后，已在上海、武汉和北京开业。此外，长隆、万达、华谊兄弟以及光线传媒纷纷发展主题公园项目。北京联合大学旅游学院常务副院长张凌云表示，亚太市场(包括中国在内)需求潜力巨大，发展空间广阔，市场规模仅次于美国，超过整个欧洲，中国是世界主题乐园界大鳄们未来竞相争夺的重点区域市场。根据国际游乐园及景点协会统计数据显示，2013年中国主题公园的接待量已经达到1.8亿人次，同比2012年增长6%。到2025年，中国主题公园的接待量将达到3.2亿人次。据有关调查研究显示，2012-2013年中国共有14个主题公园开幕，预计到2020年，包括59个主题公园、5个水上乐园将建成运营，总投资额达238亿美元。

旅游与地产融合各取所需

“主题公园+地产”的发展模式有众多成功案例。深圳世界之窗有限公司副董事长倪征告诉记者，在较长的环境中，主题公园的入园游客人数变化不大，随着市场竞争的加剧，平均利润率逐渐下滑，这是不少主题公园所面临的周期性瓶颈。在1994年世界之窗开业之后，主题公园的资金不足以支持更大规模的项目，为此创新商业模式，一方面华侨城在深圳证券交易所借助资本市场建设了深圳欢乐谷、上海欢乐谷这一系列的欢乐谷连锁项目，另一方面开创旅游地产。华侨城利用主题公园的项目建设，进一步改善周边环境、基础设施和文化氛围，使得周边房地产价值明显高于城市其他区域，利用主题公园旅游规划区来改善环境，和社会居民建设良好的关系，同时以建设主题公园的方式来快速开发地产，这样能够形成高收益现金流的覆盖。

这种通过多种产品，包括度假区、美术馆、剧院、运动场等其他项目，发挥其各自优势，使得业态之间积极互补，得到了业界的普遍认可。中国社科院旅游研究中心副主任刘德谦表示，靠地产项目的利润来发展旅游综合服务区，可以形成坚实的发展动力。

旅游营销策划专家郑泽国指出，近四五年，地产商正在全面进入旅游业，“旅游+地产”或是未来旅游发展的基本模式之一，而这种模式的确有一定的优势。旅游需要前期长期的投资，风险大，回报率慢，如果旅游资源不具有稀缺性，投资风险则更大。与地产的有机结合，便能一定程度上平衡风险。另一方面，旅游与地产之间的结合，有助于休闲旅游向度假旅游的转型。在过去的七年里，休闲旅游得到一定的发展，但是仍然处在档次不高的阶段。比如在广东，温泉、漂流、滨海旅游、农家乐等等，这些都是消费不高的短途休闲游，真正的度假旅游还未发展成型。以清远为例，该市拥有数十个旅游景点，不少AAAA级景区，十多条漂流，旅游客源有所增长，但休闲度假产业始终未被真正带动起来。郑泽国分析道，这和缺乏住宿配套有关，旅游地产可以在远离闹市区环境优美的地方解决住宿问题，另一方面也可以拉动投资。

“这种发展模式得到追捧，一方面源自近年来中国房地产热，开发商依靠开放旅游项目，以带动就业，拉动GDP之名圈地，尽管这样的发展模式有成功的范例，但不意味着可以普遍复制。”刘德谦分析道，各地情况不一，消费水平不一，购买力不同，有些地方不具备发展旅游房地产的条件，因而以“主题公园”发展地产的模式难以实现普遍复制。不可否认的是，国内主题公园的经营状况亦不容乐观。根据世界旅游组织旅游专家委员会委员徐汎提供的调查研究数据显示，国内共有超过2500家主题公园，但70%亏损，20%持平，而仅有10%盈利。

旅游用地有望得到优化调整

实际上，主题公园的投资与建设，和旅游用地密切相关。业界人士表示，旅游用地欠规范，使得不少开发商有空可钻，有机可乘。针对旅游用地所面临的诸多问题，《旅游法》以及最新国务院出台的《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》(以下称为《意见》)进行了明确规定。根据《旅游法》第二十条，各级人民政府编制土地利用总体规划、城乡规划，应当充分考虑相关旅游项目、设施的空间布局和建设用地要求。规划和建设交通、通信、供水、供电、环保等基础设施和公共服务设施，应当兼顾旅游业发展的需要。业界人士表示，这是首次站在法律高度，对旅游用地及规划问题进行明确阐述。

而《意见》提出，优化土地利用政策，坚持节约集约用地，按照土地利用总体规划、城乡规划安排旅游用地的规模和布局，严格控制旅游设施建设占用耕地。改革完善旅游用地管理制度，推动土地差别化管理与引导旅游供给结构调整相结合。另外，《意见》还明确，编制和调整土地利用总体规划、城乡规划和海洋功能区规划时，要充分考虑相关旅游项目、设施的空间布局和建设用地要求，规范用海及海岸线占用。年度土地供应要适当增加旅游业发展用地。进一步细化利用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、边远海岛和石漠化土地开发旅游项目的支持措施。在符合规划和用途管制的前提下，鼓励农村集体经济组织依法以集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业，修建旅游设施涉及改变土地用途的，依法办理用地审批手续。

刘德谦表示，旅游用地界限不清，指标紧缺等问题，一直以来制约了旅游业的健康发展。而《旅游法》以及《意见》提出的有关规定，为目前旅游业用地指明了正确的发展方向。“根据1933年《雅典宪章》中对城市功能的界定，城市应该具有居住、休闲、工作、交通等四大功能，而目前城市的休闲功能还有待挖掘。当我们在抱怨大妈们跳广场舞扰民时，也应当考虑老百姓休闲用地少的问题。而我们需要的是实实在在丰富休闲生活的主题公园，并非偏离市区打着主题公园名号的空房子。”在他看来，《意见》中提出“年度土地供应要适当增加旅游业发展用地，进一步细化利用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、边远海岛和石漠化土地开发旅游项目的支持措施”等，表明旅游用地受到高度重视，如何规范旅游用地，需要进一步落实执行细则。